Donation avec réserve d’usufruit : quels droits conservez-vous réellement ?

Le donateur transmet immédiatement la nue-propriété. Le bénéficiaire acquiert un droit réel : il ne recevra pas seulement une promesse au décès de l’usufruitier. La réserve d’usufruit limite ce dépouillement, mais ne l’annule pas. Le donateur ne peut plus se comporter comme l’unique plein propriétaire ni reprendre librement la nue-propriété.

Avant l’acte, il faut mesurer ce qui est transmis aujourd’hui, pas seulement ce qui se réunira demain.

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose appartenant à un autre, à charge d’en conserver la substance. Pour un logement, l’usufruitier peut en principe l’habiter, le mettre en location et percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient le droit sur le capital.

Avant de donner, il est utile de traduire ces principes en décisions concrètes. Le tableau suivant présente la répartition habituelle, sous réserve de la nature du bien, des règles impératives et des clauses valablement prévues dans l’acte.

Comment lire ce tableau ?

La réserve d’usufruit maintient un usage ou un revenu, mais elle remplace la pleine maîtrise par une gouvernance à deux niveaux. Cette répartition doit être adaptée actif par actif : habiter une maison, percevoir un dividende et gérer un portefeuille ne soulèvent pas les mêmes questions.

Plus le donateur souhaite conserver de liberté sur la vente, le remploi ou les arbitrages, plus l’acte doit anticiper précisément ces décisions.

L’usufruitier peut céder son propre usufruit dans les conditions légales, mais la vente de la pleine propriété exige l’accord du nu-propriétaire. Inversement, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété sans faire disparaître l’usufruit. Cette codécision peut protéger le capital transmis. Elle peut aussi devenir une contrainte si le donateur doit vendre rapidement pour déménager, financer sa dépendance ou réorganiser son patrimoine. L’âge des donataires, leurs relations et leur capacité à décider ensemble comptent autant que la fiscalité.

Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble, ils doivent déterminer le sort du prix. L’article 621 du Code civil prévoit, sauf accord des parties, que le prix se répartit entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de ces droits. Ils peuvent aussi organiser un remploi démembré : le prix finance un nouvel actif sur lequel usufruit et nue-propriété sont reportés. Une autre convention peut prévoir un quasi-usufruit, avec une dette de restitution. Le choix doit être arrêté avant la signature, car répartir, remployer ou consommer le prix ne produit ni les mêmes droits ni les mêmes risques.

Un bien immobilier adapté aujourd’hui peut ne plus l’être dans dix ans. La clause de remploi définit comment le démembrement se poursuivra si l’actif est cédé : délai, nature des placements admissibles, pouvoirs de gestion, traçabilité et traitement des revenus. Sans organisation, une vente peut provoquer un désaccord sur la répartition du prix ou immobiliser la décision. Le remploi n’est pas une formule décorative. Il doit rester compatible avec les besoins futurs de l’usufruitier et la protection du capital des nus-propriétaires.

Pour les choses consomptibles, notamment des liquidités, l’article 587 autorise l’usufruitier à les utiliser, à charge de restituer à la fin de l’usufruit des choses de même quantité et qualité ou leur valeur estimée. Le nu-propriétaire ne conserve alors pas un actif individualisé : il détient une créance de restitution dont la sécurité dépend de la preuve, de la solvabilité future, des garanties et de la convention.

Depuis les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI refuse en principe la déduction de la dette de restitution née d’une donation de la nue-propriété d’une somme d’argent dont le donateur s’était réservé l’usufruit. Lorsque la dette résulte de la vente d’un bien préalablement donné avec réserve d’usufruit et du report de l’usufruit sur le prix, une déduction peut rester admise si l’absence d’objectif principalement fiscal est démontrée dans les conditions précisées par la doctrine administrative.

Le résultat diffère lorsque le prix est remployé sur un autre actif démembré plutôt que laissé sous forme de somme d’argent : il n’existe alors pas nécessairement de dette de restitution relevant de ce dispositif.

Quasi-usufruit et remploi ne sont donc pas deux formulations équivalentes. Ils produisent des droits, un risque économique et un traitement fiscal différents.

L’usufruitier perçoit en principe les loyers, mais supporte aussi des dépenses, la fiscalité des revenus, les vacances locatives et les aléas de gestion. Un rendement brut ne mesure donc pas sa capacité à financer le train de vie du donateur. Le bail peut être conclu par l’usufruitier dans le cadre légal. Certains baux ou renouvellements, notamment ruraux ou commerciaux, exigent toutefois le concours du nu-propriétaire. Un budget prévisionnel doit distinguer loyers encaissés, charges non récupérables, impôt, entretien et réserve de trésorerie.

Le Code civil met en principe les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations définies à l’article 606 à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. Dans la pratique, urgence, amélioration, copropriété, assurance et capacité de financement brouillent la frontière. L’obligation civile, la décision de travaux et leur traitement fiscal ne se superposent pas nécessairement. L’acte et une convention de gestion peuvent préciser qui décide, avance les fonds et supporte économiquement chaque catégorie de dépense.

Taxe foncière, impôt sur les revenus, prélèvements sociaux, charges de copropriété et coûts exceptionnels répondent à des règles distinctes. Une répartition familiale informelle ne modifie pas toujours l’identité du redevable envers l’administration ou les tiers. Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété. Des exceptions légales peuvent conduire à une imposition répartie, notamment selon l’origine du démembrement. La donation de la nue-propriété n’efface donc pas mécaniquement l’immobilier de l’assiette taxable du donateur.

L’article 669 du Code général des impôts évalue fiscalement l’usufruit viager et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Cette clé détermine notamment la fraction de la valeur du bien soumise aux droits de donation.

Le tableau ci-dessous reprend le barème légal complet. Il s’agit d’une évaluation fiscale forfaitaire, et non d’une estimation de la valeur économique réelle des revenus ou de la durée probable de l’usufruit.

Comment lire ce tableau ?

À 75 ans, la nue-propriété représente fiscalement 70 % de la pleine propriété. Sur un bien de 600 000 €, l’assiette brute transmise est donc de 420 000 € avant abattements, tarif et autres règles propres au dossier.

Cette valeur forfaitaire ne prédit ni la durée réelle de l’usufruit, ni les revenus nets du bien, ni le coût futur d’une dépendance. Un barème fiscalement favorable ne remplace jamais la vérification de la sécurité financière du donateur.

L’usufruit viager s’éteint notamment au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire par réunion des droits. L’article 1133 du Code général des impôts prévoit en principe que cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’arrivée du terme prévu. Des présomptions fiscales et situations particulières existent. L’origine du démembrement, la proximité de l’opération avec le décès et la réalité de la donation doivent être vérifiées par le notaire.

Si deux époux souhaitent que le survivant continue à occuper le bien ou à en percevoir les revenus, la seule réserve d’usufruit du donateur ne suffit pas toujours. Une réversion ou un usufruit successif doit être expressément organisé. Sa qualification civile et fiscale dépend de la rédaction, de l’identité du bénéficiaire et de la chronologie. Il faut aussi coordonner cette clause avec le régime matrimonial, la donation entre époux, le testament et les droits des enfants.

Sur des parts de société, l’usufruit porte généralement sur les distributions qui constituent des fruits, tandis que la nue-propriété porte sur le capital. Mais dividendes, réserves, réduction de capital et produit de cession ne se traitent pas tous de la même manière. Le droit de participer aux décisions collectives, la répartition du vote et l’information dépendent du droit des sociétés, de la forme sociale et des statuts, notamment de l’article 1844 du Code civil pour les sociétés concernées. Une donation de titres doit donc relire les statuts et le pacte, pas seulement calculer les droits.

Le portefeuille doit pouvoir évoluer sans que chaque arbitrage soit juridiquement assimilé à une consommation du capital. Mandat, convention de gestion, remploi automatique et limites de risque peuvent organiser les pouvoirs. L’usufruitier peut rechercher des revenus élevés alors que le nu-propriétaire privilégie la conservation du capital. Cette divergence économique est structurelle. Une politique écrite peut fixer objectif de rendement, niveau de risque, liquidités disponibles et information périodique des nus-propriétaires.

Un contrat d’assurance-vie conserve une architecture propre : souscripteur, assuré, valeur de rachat et clause bénéficiaire. Il ne faut pas transposer automatiquement les règles d’un immeuble démembré au contrat. Le démembrement de la clause bénéficiaire au décès organise la répartition du capital entre usufruitier et nus-propriétaires, souvent avec un quasi-usufruit. Il s’agit d’un autre mécanisme, avec ses propres enjeux de créance, garanties et fiscalité. La cohérence globale compte : un même besoin de protection ne justifie pas le même outil pour chaque actif.

Si la nue-propriété est donnée à plusieurs enfants, ceux-ci peuvent se retrouver en indivision sur ce droit. La vente de la pleine propriété suppose alors de réunir les accords nécessaires en plus de celui de l’usufruitier. Décès d’un enfant, divorce, incapacité, créanciers ou mésentente peuvent modifier la gouvernance prévue initialement. Donation-partage, lots distincts, société ou conventions peuvent réduire certaines difficultés, sans les faire disparaître.

Ce que l’opération peut apporter

• Anticiper la transmission et utiliser les abattements disponibles.
• Conserver l’usage ou les revenus pendant l’usufruit.
• Transmettre une base fiscale limitée à la nue-propriété.
• Organiser la reconstitution future de la pleine propriété.

Ce qu’elle contraint

• Perte du pouvoir de vendre seul la pleine propriété.
• Dépendance à une gouvernance familiale durable.
• Charges et besoins de trésorerie parfois sous-estimés.
• Risque de créance non garantie en quasi-usufruit.
• Complexité accrue pour les titres, portefeuilles et changements d’actif.

Confondre usufruit et pleine maîtrise

L’usage et les revenus ne donnent pas tous les pouvoirs de disposition.

Donner sans scénario de vente

Le besoin de déménager ou de financer la dépendance doit être anticipé.

Prévoir un remploi sans mode d’emploi

Actifs admissibles, délais et pouvoirs doivent être définis.

Transformer le prix en quasi-usufruit sans sécuriser la créance

Écrit, traçabilité, garanties et conséquences fiscales sont essentiels.

Se fier uniquement au barème de l’article 669

Une valeur fiscale ne mesure pas le revenu nécessaire au donateur.

Oublier l’IFI et les charges

La transmission de la nue-propriété n’allège pas automatiquement le budget annuel.

Ignorer les statuts d’une société

Revenus, vote et information doivent être organisés ensemble.

CORADE PATRIMOINE & CONSEIL cartographie les actifs, leur propriété, les revenus, les charges, les pouvoirs souhaités et les besoins futurs du donateur. Nous projetons occupation, location, vente, remploi, dépendance et décès. Nous comparons conservation de la pleine propriété, donation simple, donation-partage et donation de nue-propriété, avec ou sans clauses complémentaires. Pour des titres ou liquidités, nous examinons gouvernance, arbitrages et sécurité de la restitution. Le notaire rédige et sécurise l’acte ; l’avocat, l’expert-comptable et les gestionnaires interviennent selon les actifs.

Notre rôle est de rendre visible ce que la donation change concrètement avant que les droits ne soient irrévocablement répartis.