Investir en location meublée peut permettre de développer un patrimoine immobilier, rechercher des revenus locatifs, utiliser le crédit, préparer des ressources futures ou diversifier son patrimoine. La location meublée bénéficie par ailleurs d’un cadre fiscal spécifique : les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux - BIC, avec notamment la possibilité, sous certaines conditions, d’opter pour un régime réel permettant de prendre en compte des charges et des amortissements. Mais cette fiscalité n’est qu’une composante du projet.
Le bien correspond-il réellement à une demande locative meublée ? Quel loyer peut-il générer ? Combien faut-il investir ? Quel niveau de crédit retenir ? Quel sera l’effort d’épargne ? Micro-BIC ou régime réel ? Que change l’amortissement ? Quelles conséquences en matière d’IFI ? Et quelle fiscalité lors de la revente ?
> La location meublée n’est pas seulement une fiscalité. C’est d’abord un marché locatif, un bien, un financement et un mode d’exploitation.
ÉTUDIER MON PROJET DE LOCATION MEUBLÉE →
Premier échange confidentiel · 30 minutes sans honoraires · Sans engagement · En présentiel, au téléphone ou en visioconférence.
QUELQUES REPÈRES
23 000 €
de recettes annuelles
Le dépassement de ce montant constitue l’une des conditions permettant de qualifier fiscalement l’activité de location meublée de professionnelle. Une seconde condition relative aux autres revenus professionnels du foyer doit également être satisfaite.
83 600 €
de recettes annuelles
Seuil applicable en 2026 au régime micro-BIC pour la location meublée d’habitation relevant de la catégorie générale correspondante, sous réserve des conditions prévues par les textes.
50 %
d’abattement forfaitaire
Dans ce même cadre du micro-BIC.
16 FÉVRIER 2025
une fiscalité de sortie modifiée
Pour de nombreuses cessions réalisées depuis cette date par des LMNP au régime réel, les amortissements admis en déduction sont désormais pris en compte dans la détermination de la plus-value immobilière, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
> La fiscalité pendant la détention ne doit jamais être analysée sans la fiscalité de sortie.
Références fiscales : articles 50-0, 150 VB et 155 du Code général des impôts.
CE QUE LA LOCATION MEUBLÉE PEUT CHANGER DANS VOTRE PATRIMOINE
La location meublée ne doit pas seulement être observée année après année à travers sa déclaration fiscale. Elle peut s’inscrire dans une trajectoire patrimoniale beaucoup plus longue.
ACQUÉRIR UN ACTIF IMMOBILIER
↓
LE FINANCER
↓
L’EXPLOITER EN LOCATION MEUBLÉE
↓
PERCEVOIR DES LOYERS
↓
REMBOURSER PROGRESSIVEMENT LE FINANCEMENT
↓
CONSTITUER UN ACTIF NET DE DETTE
↓
CONSERVER · PERCEVOIR DES REVENUS · ARBITRER · TRANSMETTRE
L’intérêt éventuel de la stratégie se mesure donc sur plusieurs années et ne se limite pas au montant d’impôt économisé pendant les premières années.
> La question n’est pas seulement « combien serai-je imposé sur les loyers ? », mais « quel patrimoine serai-je en train de construire et à quelles conditions ? »
DANS CETTE PAGE
COMPRENDRE
01 · Comment fonctionne la location meublée ?
02 · Location nue ou location meublée ? 03 · LMNP ou LMP : comprendre la différence
CONSTRUIRE
04 · Quel bien choisir ?
05 · Comprendre l’économie réelle du projet 06 · Fonds propres ou crédit ?
ORGANISER
07 · Micro-BIC ou régime réel ?
08 · Comprendre l’amortissement 09 · Charges, CFE et fiscalité courante 10 · IFI : quel traitement pour un bien loué meublé ?
ANTICIPER
11 · Revente : intégrer la fiscalité de sortie
12 · Disponibilité, gestion et horizon 13 · Conserver, arbitrer ou changer de stratégie 14 · Succession et transmission
ALLER PLUS LOIN
15 · Dans quelles situations l’étudier ?
16 · Vous avez un projet de location meublée ? 17 · Les objectifs auxquels elle peut contribuer 18 · À lire pour approfondir 19 · À explorer également
20 · Guide 21 · Questions fréquentes
01. Comment fonctionne la location meublée ?
BIEN · MOBILIER · EXPLOITATION
La location meublée consiste à mettre à disposition d’un locataire un logement comportant les meubles et équipements nécessaires pour lui permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences réglementaires applicables. Elle suppose donc davantage qu’un logement auquel quelques meubles auraient été ajoutés.
LE LOGEMENT
-
LE MOBILIER ET LES ÉQUIPEMENTS
-
LA DEMANDE LOCATIVE
-
LE BAIL
-
LA GESTION
\=
UNE EXPLOITATION EN LOCATION MEUBLÉE
Pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire, la réglementation encadre notamment le contenu minimal du mobilier. Références : articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
> Un bien pertinent en location nue ne devient pas automatiquement meilleur parce qu’il est meublé.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
02. Location nue ou location meublée ?
MARCHÉ · GESTION · FISCALITÉ
Le choix entre location nue et location meublée doit d’abord correspondre au bien et au marché locatif. La fiscalité diffère, mais également la durée des baux, le mobilier nécessaire, le niveau de gestion et parfois la rotation des locataires.
> À retenir : la fiscalité peut améliorer l’économie d’un mode d’exploitation. Elle ne crée ni emplacement, ni demande locative, ni valeur immobilière.
03. LMNP ou LMP : comprendre la différence
RECETTES · FOYER FISCAL · STATUT
LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. LMP signifie Loueur en Meublé Professionnel. Il ne s’agit pas de deux produits différents entre lesquels l’investisseur choisirait au moment de l’acquisition.
> Le statut LMNP ou LMP est une conséquence de votre situation et de vos recettes. Ce n’est pas un label que l’on choisit librement.
Quand l’activité devient-elle professionnelle ?
Pour l’impôt sur le revenu, l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont remplies au niveau du foyer fiscal :
RECETTES ANNUELLES DE LOCATION MEUBLÉE > 23 000 €
ET
CES RECETTES EXCÈDENT LES AUTRES REVENUS PROFESSIONNELS RETENUS PAR LE TEXTE
À défaut de réunion simultanée de ces conditions, l’activité demeure en principe non professionnelle au sens de ces dispositions. Référence fiscale : article 155, IV du Code général des impôts.
Pourquoi cette distinction compte-t-elle ?
Le passage de LMNP à LMP peut notamment modifier :
LE TRAITEMENT DES DÉFICITS
·
LE RÉGIME DES PLUS-VALUES
·
LE TRAITEMENT SOCIAL
·
CERTAINES CONSÉQUENCES PATRIMONIALES
La situation doit donc être suivie dans le temps.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
04. Quel bien choisir pour une location meublée ?
EMPLACEMENT · DEMANDE · USAGE
La première question n’est pas « combien puis-je amortir ? », mais « qui souhaitera louer ce logement et pourquoi ? »
EMPLACEMENT
Transports, bassin d’emploi, établissements d’enseignement, commerces, services et attractivité du secteur.
TYPOLOGIE
Studio, deux-pièces, logement familial ou autre configuration selon la demande locale.
LOYER
Le loyer envisagé doit être confronté aux loyers réellement observables et aux éventuelles règles d’encadrement applicables.
VACANCE
Un rendement théorique calculé sur douze mois de loyers ne suffit pas si le logement reste régulièrement vacant.
MOBILIER
Acquisition, renouvellement, entretien et remplacement doivent être intégrés au budget.
COPROPRIÉTÉ ET RÉGLEMENTATION
Le règlement de copropriété et les règles locales doivent être examinés selon l’exploitation envisagée.
> Le bon régime fiscal améliore l’économie d’un bon projet. Il ne corrige pas un mauvais emplacement ou un prix excessif.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
05. Comprendre l’économie réelle du projet
LOYERS · CHARGES · TRÉSORERIE
Un investissement meublé doit être analysé dans sa totalité.
PRIX D’ACQUISITION
-
FRAIS D’ACQUISITION
-
TRAVAUX
-
MOBILIER
-
COÛT DU FINANCEMENT
-
CHARGES NON RÉCUPÉRABLES
-
ASSURANCES · GESTION · COMPTABILITÉ
-
FISCALITÉ
-
LOYERS EFFECTIVEMENT PERÇUS
\=
EFFORT OU EXCÉDENT DE TRÉSORERIE
Il faut également considérer la vacance, les impayés éventuels, le renouvellement du mobilier et les travaux futurs.
Trois notions à ne pas confondre
LOYER
Ce que verse le locataire. ≠
RÉSULTAT FISCAL
Ce qui constitue la base imposable après application des règles fiscales. ≠
TRÉSORERIE
Ce qu’il vous reste réellement après encaissements et décaissements.
> Un résultat fiscal faible ou nul ne signifie pas un investissement sans effort financier.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
06. Fonds propres ou crédit ?
CAPITAL · FINANCEMENT · EFFET DE LEVIER
Supposons que vous disposiez d’un capital disponible pour investir. Faut-il l’utiliser intégralement pour acheter un logement ? N’en mobiliser qu’une partie et emprunter le solde ? Conserver une poche de placements financiers ? Ou comparer le projet avec d’autres formes d’exposition immobilière ? C’est ici que la location meublée devient une question d’allocation patrimoniale et non plus seulement immobilière.
DAVANTAGE DE FONDS PROPRES
Moins de dette et de coût de financement, mais davantage de capital immobilisé.
FINANCEMENT MIXTE
Une partie du capital est investie tandis qu’une autre peut rester disponible ou être affectée à d’autres projets.
DAVANTAGE DE CRÉDIT
Moins de capital mobilisé au départ et davantage d’effet de levier, mais un engagement financier et un coût du crédit plus importants.
La vraie question
CAPITAL DISPONIBLE
↓
COMBIEN IMMOBILISER ?
↓
COMBIEN EMPRUNTER ?
↓
QUELLES LIQUIDITÉS CONSERVER ?
↓
QUELLE PLACE LAISSER AUX AUTRES ACTIFS ?
> Le financement d’un LMNP ne devrait pas être déterminé uniquement par la mensualité obtenue. Il doit être comparé à l’utilisation alternative du capital et aux autres projets du foyer.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
07. Micro-BIC ou régime réel ?
SIMPLICITÉ · CHARGES · IMPOSITION
Les revenus de la location meublée relèvent des BIC. Deux grandes logiques peuvent être rencontrées.
MICRO-BIC
Pour la location meublée d’habitation relevant de la catégorie générale correspondante, le régime micro peut s’appliquer en 2026 lorsque les recettes n’excèdent pas 83 600 €, sous réserve des autres conditions prévues par la réglementation. Le revenu imposable est alors déterminé après application d’un abattement forfaitaire de 50 %.
RÉGIME RÉEL
Le résultat est déterminé à partir des recettes et des charges prises en compte selon les règles fiscales applicables. Peuvent notamment entrer dans l’analyse, selon leur nature :
INTÉRÊTS D’EMPRUNT
·
ASSURANCES
·
FRAIS DE GESTION
·
CERTAINES CHARGES
·
CERTAINS TRAVAUX
·
AMORTISSEMENTS
> Le régime réel n’est pas automatiquement préférable au micro-BIC. La comparaison doit être effectuée à partir des chiffres du projet.
Référence fiscale : article 50-0 du Code général des impôts.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
08. Comprendre l’amortissement
COMPTABILITÉ · RÉSULTAT · TEMPS
L’amortissement constitue l’une des particularités importantes de la location meublée au régime réel. Il traduit comptablement la consommation progressive de certains éléments de l’investissement sur leur durée d’utilisation.
IMMEUBLE HORS TERRAIN
-
MOBILIER
-
CERTAINS ÉQUIPEMENTS
↓
AMORTISSEMENTS ÉTALÉS DANS LE TEMPS
↓
DIMINUTION POTENTIELLE DU RÉSULTAT FISCAL
Le terrain n’est pas amortissable. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’utilisation fiscale des amortissements obéit par ailleurs à des règles spécifiques.
> L’amortissement peut réduire le résultat fiscal sans réduire les mensualités, les charges ni le risque immobilier.
L’avantage annuel ne suffit plus à raconter toute l’histoire
ACQUISITION
↓
AMORTISSEMENTS PENDANT LA DÉTENTION
↓
RÉSULTAT FISCAL POTENTIELLEMENT RÉDUIT
↓
REVENTE
↓
PRISE EN COMPTE DE CERTAINS AMORTISSEMENTS DANS LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE POUR LES CESSIONS CONCERNÉES
> La fiscalité du LMNP doit désormais être davantage analysée sur l’ensemble du cycle de détention.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
09. Charges, CFE et fiscalité courante
EXPLOITATION · IMPÔTS · PRÉLÈVEMENTS
La fiscalité d’une location meublée ne se résume pas au choix entre micro-BIC et réel.
IMPÔT SUR LE REVENU
Le résultat imposable relève des BIC.
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX OU COTISATIONS SOCIALES
Le traitement dépend notamment du caractère professionnel ou non de l’activité et de la situation du loueur.
COTISATION FONCIÈRE DES ENTREPRISES - CFE
La location meublée est susceptible d’entrer dans le champ de la CFE, sous réserve des exonérations et règles particulières applicables.
TAXE FONCIÈRE
Elle demeure à la charge du propriétaire selon les règles applicables.
TVA
La location meublée d’habitation ordinaire n’est pas automatiquement soumise à TVA. Certaines activités assorties de prestations spécifiques ou certains investissements en résidences services répondent à des règles différentes.
> Comparer deux investissements suppose de comparer leur fiscalité globale, et pas uniquement l’impôt sur leurs loyers.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
10. IFI : quel traitement pour un bien loué meublé ?
PATRIMOINE · ACTIVITÉ · ACTIFS PROFESSIONNELS
Lorsque le patrimoine immobilier du foyer entre dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la location meublée soulève une question importante : le logement reste-t-il dans l’assiette taxable ou peut-il, sous certaines conditions, relever du régime des actifs professionnels ? La réponse ne dépend pas simplement de l’appellation LMNP ou LMP.
LMNP : pas d’exclusion automatique
Le fait qu’un logement soit exploité sous le statut de loueur en meublé non professionnel ne le fait pas, par lui-même, sortir du champ de l’IFI. Sa valeur doit donc être examinée dans le cadre des règles générales applicables au patrimoine immobilier du foyer, avec notamment la prise en compte des dettes admises en déduction lorsqu’elles remplissent les conditions légales.
LMP : une analyse distincte est nécessaire
Le Code général des impôts prévoit que certaines activités de location meublée peuvent relever du régime des actifs professionnels pour l’IFI lorsque les conditions spécifiques prévues par l’article 975 sont satisfaites. Pour une activité exercée directement par une personne physique, le texte retient notamment :
RECETTES ANNUELLES DE LOCATION MEUBLÉE > 23 000 €
ET
LE FOYER RETIRE DE CETTE ACTIVITÉ PLUS DE 50 % DES REVENUS PROFESSIONNELS PRIS EN COMPTE PAR LE TEXTE
L’application du régime des actifs professionnels doit néanmoins être appréciée au regard de l’ensemble des conditions prévues par la réglementation. Référence fiscale : article 975 du Code général des impôts.
Une distinction essentielle
LMP AU TITRE DE L’IMPÔT SUR LE REVENU
Article 155 du CGI ↓
QUALIFICATION DE L’ACTIVITÉ
≠
ACTIF PROFESSIONNEL AU TITRE DE L’IFI
Article 975 du CGI ↓
TRAITEMENT DU BIEN DANS L’ASSIETTE DE L’IFI
> Être LMP ne signifie donc pas automatiquement que les biens loués meublés sortent de l’IFI. Leur traitement doit être vérifié au regard des conditions propres aux actifs professionnels.
Pourquoi cette question peut-elle modifier la stratégie ?
Pour un foyer disposant déjà d’un patrimoine immobilier important, une nouvelle acquisition meublée doit également être appréciée au regard de :
LA VALEUR DU PATRIMOINE IMMOBILIER EXISTANT
·
L’ENDETTEMENT
·
LES DETTES ÉVENTUELLEMENT DÉDUCTIBLES
·
LA NATURE PROFESSIONNELLE OU NON DE L’ACTIVITÉ
·
LA DIVERSIFICATION DU PATRIMOINE
·
LES FUTURS INVESTISSEMENTS
> L’IFI ne doit pas devenir le seul critère d’investissement. Il peut en revanche modifier l’intérêt relatif d’une nouvelle exposition immobilière au sein d’un patrimoine déjà fortement immobilier.
11. Revente : intégrer la fiscalité de sortie
PLUS-VALUE · AMORTISSEMENTS · ARBITRAGE
La fiscalité à la revente est devenue une dimension encore plus importante de l’analyse d’un investissement LMNP. Pour de nombreuses cessions réalisées depuis le 16 février 2025, les amortissements admis en déduction au cours de la détention doivent être pris en compte dans la détermination du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière imposable, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Référence fiscale : article 150 VB du Code général des impôts.
Une vision sur toute la durée de détention
ACQUISITION
↓
EXPLOITATION
↓
CHARGES + AMORTISSEMENTS
↓
FISCALITÉ PENDANT LA DÉTENTION
↓
REVENTE
↓
PLUS-VALUE ÉVENTUELLE
↓
CAPITAL NET DISPONIBLE
Le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit par ailleurs des abattements liés à la durée de détention lorsque ses conditions sont remplies, conduisant à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
> La bonne question n’est plus seulement « combien vais-je économiser chaque année ? », mais « quelle sera l’économie globale de l’investissement jusqu’à sa sortie ? »
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
12. Disponibilité, gestion et horizon
TEMPS · EXPLOITATION · LIQUIDITÉ
Un logement loué meublé reste un actif immobilier. Son capital n’est pas immédiatement disponible et la revente dépend du marché immobilier au moment où vous souhaitez sortir. L’investissement suppose également une exploitation.
GESTION DIRECTE
Recherche du locataire · état des lieux · relation locative · incidents · renouvellement du mobilier
GESTION DÉLÉGUÉE
Tout ou partie de ces tâches peut être confié à un professionnel, moyennant rémunération.
COMPTABILITÉ
Le régime réel nécessite une organisation comptable plus importante.
HORIZON
Plus l’horizon est court, plus les frais d’acquisition et de revente peuvent peser dans l’économie globale.
> La rentabilité d’une location meublée doit être appréciée après le temps, les coûts et les contraintes nécessaires à son exploitation.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
13. Conserver, arbitrer ou changer de stratégie ?
SUIVI · ÉVOLUTION · DÉCISION
Le projet initial peut évoluer. Un bien acheté à 35 ans pour développer un patrimoine locatif peut, quinze ou vingt ans plus tard, avoir un crédit largement remboursé et remplir une fonction différente.
CONSERVER ET CONTINUER À LOUER
Pour maintenir une source de revenus et conserver l’actif.
CHANGER DE MODE D’EXPLOITATION
Lorsque le marché, votre situation ou la réglementation conduisent à réexaminer la location meublée.
VENDRE
Pour récupérer le capital, financer un autre projet, réduire la concentration immobilière ou réallouer le patrimoine.
PRÉPARER DES REVENUS FUTURS
Un actif dont la dette a diminué peut contribuer différemment à l’équilibre financier du foyer à l’approche de la retraite.
TRANSMETTRE
Lorsque l’objectif devient progressivement familial plutôt que strictement financier.
> Un investissement immobilier n’est pas terminé le jour de l’acquisition. Il doit pouvoir évoluer avec votre patrimoine et vos projets.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
14. Succession et transmission
PROPRIÉTÉ · FAMILLE · CONTINUITÉ
Un logement exploité en location meublée demeure avant tout un actif immobilier appartenant à une personne, à un couple ou éventuellement à une structure. Au décès, il faut donc d’abord déterminer ce qui appartenait réellement au défunt avant d’examiner la succession.
PATRIMOINE DU COUPLE
↓
DÉTERMINATION DES DROITS DE CHACUN
↓
PATRIMOINE DU DÉFUNT
↓
SUCCESSION
↓
ATTRIBUTION AUX HÉRITIERS
Que devient l’activité ?
Les héritiers peuvent être confrontés à plusieurs décisions :
CONSERVER LE BIEN ET POURSUIVRE LA LOCATION
·
CONFIER SA GESTION
·
SORTIR DE L’INDIVISION
·
CÉDER LE LOGEMENT
·
RÉORGANISER LE PATRIMOINE
Anticiper la transmission
Lorsque le patrimoine immobilier devient important, plusieurs outils peuvent éventuellement entrer dans la réflexion selon la situation :
DONATION
·
DÉMEMBREMENT
·
SCI OU AUTRE STRUCTURE ADAPTÉE
·
ORGANISATION DU RÉGIME MATRIMONIAL
·
ACTIFS FINANCIERS ET LIQUIDITÉS COMPLÉMENTAIRES
La question des liquidités est particulièrement importante : transmettre plusieurs logements à plusieurs enfants n’offre pas nécessairement la même souplesse que transmettre un patrimoine composé de plusieurs catégories d’actifs.
> Construire un patrimoine locatif consiste aussi à réfléchir à la manière dont il pourra demain être conservé, partagé ou transmis.
DÉCOUVRIR NOS SOLUTIONS DE STRUCTURATION PATRIMONIALE →
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
15. Dans quelles situations étudier la location meublée ?
PROJET · REVENUS · PATRIMOINE
Vous réalisez votre premier investissement locatif
Vous souhaitez comparer location nue et meublée avant de déterminer le mode d’exploitation.
Vous investissez dans un secteur présentant une demande meublée identifiable
Étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle ou autres besoins selon le marché local.
Vous disposez d’une capacité d’endettement
Vous souhaitez utiliser le crédit pour développer progressivement votre patrimoine.
Vous disposez d’un capital important
Vous souhaitez déterminer quelle part mobiliser comme apport et quelle part conserver ou investir autrement.
Vous recherchez des revenus complémentaires
Vous souhaitez développer un patrimoine susceptible de générer des loyers.
Vous préparez votre retraite
Vous souhaitez construire aujourd’hui un actif dont la fonction pourra évoluer lorsque le financement aura diminué.
Vous êtes fortement imposé
Vous souhaitez comparer les régimes fiscaux sans faire de l’économie d’impôt l’unique moteur du projet.
Vos recettes de location meublée augmentent
Vous souhaitez anticiper les conséquences d’un éventuel passage de LMNP à LMP.
Vous êtes concerné par l’IFI
Vous souhaitez mesurer l’effet d’une nouvelle acquisition immobilière et déterminer le traitement de votre activité meublée.
Vous détenez déjà plusieurs biens immobiliers
Vous souhaitez vérifier si une nouvelle acquisition renforce utilement votre patrimoine ou augmente excessivement sa concentration immobilière.
Vous souhaitez préparer votre transmission
Vous souhaitez déterminer ce que deviendront les biens et leur exploitation à terme.
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
16. Vous avez un projet de location meublée ?
Étudions l’investissement avant son régime fiscal.
CORADE PATRIMOINE & CONSEIL vous accompagne pour confronter le projet à votre situation patrimoniale globale.
01 · VOTRE SITUATION
Patrimoine · revenus · liquidités · endettement · fiscalité · famille ↓
02 · VOTRE OBJECTIF
Capital · revenus · retraite · diversification · transmission ↓
03 · LE MARCHÉ
Emplacement · demande · clientèle · niveau de loyer ↓
04 · LE BIEN
Prix · surface · travaux · copropriété · qualité patrimoniale ↓
05 · LE FINANCEMENT
Apport · crédit · mensualité · coût · liquidités conservées ↓
06 · L’EXPLOITATION
Location nue ou meublée · gestion directe ou déléguée ↓
07 · L’ÉCONOMIE DU PROJET
Loyers · charges · vacance · trésorerie · effort d’épargne ↓
08 · LA FISCALITÉ
LMNP / LMP · micro-BIC / réel · amortissements · CFE · IFI éventuel ↓
09 · LA SORTIE
Durée · revente · plus-value · capital net récupéré ↓
10 · LE PATRIMOINE DE DEMAIN
Retraite · arbitrage · succession · transmission
> Notre rôle n’est pas de rechercher le régime fiscal le plus séduisant isolément. Il est de déterminer si le projet reste cohérent avant, pendant et après sa détention.
ÉTUDIER MON PROJET DE LOCATION MEUBLÉE →
Premier échange confidentiel · 30 minutes sans honoraires · Sans engagement · En présentiel, au téléphone ou en visioconférence.
17. Les objectifs auxquels la location meublée peut contribuer
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
Développer progressivement un patrimoine locatif.
GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES
Rechercher des loyers dans le cadre d’une exploitation meublée.
VALORISER VOTRE ÉPARGNE
Transformer progressivement une capacité d’investissement en patrimoine.
UTILISER LE CRÉDIT
Associer capacité d’épargne et capacité d’endettement pour financer un actif.
DIVERSIFIER VOTRE PATRIMOINE
Compléter un patrimoine financier par une exposition immobilière lorsque celle-ci reste équilibrée.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
Construire un actif susceptible de contribuer à vos ressources futures.
ORGANISER VOTRE FISCALITÉ
Comparer les régimes applicables en intégrant détention, IFI éventuel et fiscalité de sortie.
TRANSMETTRE VOTRE PATRIMOINE
Intégrer le bien et son mode de détention dans une stratégie familiale plus large.
18. À lire pour approfondir
NOS ANALYSES · IMMOBILIER
Location nue ou meublée : comment choisir ?
LOCATION · MARCHÉ · FISCALITÉ
Comparer les deux modes d’exploitation au-delà de leur seule fiscalité.
LIRE L’ARTICLE →
LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
BIC · CHARGES · AMORTISSEMENT
Comprendre ce que chaque régime change réellement dans l’économie du projet.
LIRE L’ARTICLE →
LMNP et amortissement : comment fonctionne-t-il ?
COMPTABILITÉ · FISCALITÉ · IMMOBILIER
Comprendre pourquoi l’amortissement peut réduire le résultat imposable sans améliorer la trésorerie.
LIRE L’ARTICLE →
Revente d’un LMNP : ce que change la réforme de 2025
PLUS-VALUE · AMORTISSEMENTS · SORTIE
Comprendre pourquoi la fiscalité de sortie doit désormais être étudiée dès l’acquisition.
LIRE L’ARTICLE →
19. À explorer également
NOS SOLUTIONS IMMOBILIÈRES
SOLUTIONS IMMOBILIÈRES
Prendre de la hauteur et comparer les différentes manières d’intégrer l’immobilier à votre patrimoine.
DÉCOUVRIR →
RÉSIDENCES GÉRÉES
Investir dans un actif immobilier dont l’exploitation est principalement confiée à un professionnel.
DÉCOUVRIR →
SCPI
Accéder à un patrimoine immobilier collectif et déléguer sa gestion.
DÉCOUVRIR →
OPCI
Associer une exposition immobilière à d’autres catégories d’actifs au sein d’un véhicule collectif.
DÉCOUVRIR →
NUE-PROPRIÉTÉ
Investir aujourd’hui pour préparer la pleine propriété future d’un actif.
DÉCOUVRIR →
DÉFICIT FONCIER
Associer location nue, immobilier ancien et travaux dans une stratégie patrimoniale.
DÉCOUVRIR →
↑ RETOURNER AU SOMMAIRE
20. Guide
INVESTIR · EXPLOITER · ANTICIPER
Les 12 questions à poser avant d’investir en location meublée
01 · Quel objectif patrimonial recherchez-vous ?
↓
02 · Existe-t-il une demande réelle pour la location meublée ?
↓
03 · Le prix d’acquisition est-il cohérent ?
↓
04 · Quel loyer peut réellement être obtenu ?
↓
05 · Quel sera le coût du mobilier, de la gestion et de la vacance ?
↓
06 · Combien de fonds propres mobiliser ?
↓
07 · Quel financement retenir ?
↓
08 · LMNP ou LMP aujourd’hui et demain ?
↓
09 · Micro-BIC ou régime réel ?
↓
10 · Quel sera l’effet des amortissements et de l’IFI éventuel ?
↓
11 · Que se passera-t-il à la revente ?
↓
12 · Quelle place ce bien prendra-t-il dans votre patrimoine et sa transmission ?
OBTENIR LE GUIDE DE LA LOCATION MEUBLÉE →
21. Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Pour l’impôt sur le revenu, l’activité de location meublée est professionnelle lorsque les deux conditions prévues par l’article 155 du CGI sont simultanément réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus professionnels retenus par le texte.
Peut-on choisir d’être LMNP ou LMP ?
Non. La qualification résulte de la situation du foyer et du niveau de ses recettes.
Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée classique en 2026 ?
Pour la location meublée d’habitation relevant de la catégorie générale correspondante, le seuil applicable en 2026 est de 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %, sous réserve des conditions du régime.
Le régime réel est-il toujours plus intéressant ?
Non. Son intérêt dépend notamment des recettes, des charges, du financement et des amortissements. Une comparaison chiffrée est nécessaire.
Peut-on amortir le logement ?
Au régime réel, certains éléments du logement et du mobilier peuvent être amortis selon les règles comptables et fiscales applicables. Le terrain n’est pas amortissable.
L’amortissement signifie-t-il que je ne paierai pas d’impôt ?
Non. L’amortissement intervient dans le calcul du résultat fiscal. Il ne constitue ni une garantie d’absence d’impôt ni une économie de trésorerie équivalente.
Que deviennent les amortissements lors de la revente ?
Pour de nombreuses cessions LMNP concernées depuis le 16 février 2025, certains amortissements admis en déduction sont pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value immobilière, sous réserve des exceptions légales.
Combien de temps faut-il conserver un LMNP ?
Il n’existe pas de durée universelle. Les frais d’acquisition, le financement, la fiscalité de sortie et le marché immobilier conduisent toutefois généralement à raisonner sur un horizon suffisamment long.
Un LMNP entre-t-il dans l’IFI ?
Le statut LMNP ne fait pas automatiquement sortir le bien de l’assiette de l’IFI. Son traitement doit être déterminé selon les règles applicables à l’IFI.
Être LMP permet-il automatiquement d’être exonéré d’IFI ?
Non. La qualification LMP au titre de l’impôt sur le revenu et le régime des actifs professionnels au titre de l’IFI répondent à des règles qui doivent être distinguées. Les conditions de l’article 975 du CGI doivent être examinées spécifiquement.
Le crédit peut-il réduire l’assiette de l’IFI ?
Certaines dettes afférentes aux actifs immobiliers imposables peuvent être admises en déduction dans les conditions et limites prévues par les règles de l’IFI. Cela ne justifie pas, à lui seul, le recours au crédit.
La location meublée est-elle soumise à la CFE ?
Elle peut entrer dans le champ de la CFE, sous réserve des exonérations et règles particulières applicables.
La location meublée est-elle plus rentable que la location nue ?
Pas nécessairement. Il faut comparer le loyer, la demande, la vacance, le mobilier, la gestion, les charges, la fiscalité et la valeur future du bien.
Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?
La question nécessite une attention particulière. La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal et peut avoir des conséquences sur le régime d’imposition d’une SCI. Le choix de la structure doit donc être étudié avant l’acquisition ou le changement d’exploitation.
Que devient un LMNP au décès du propriétaire ?
Le bien entre dans la succession à hauteur des droits appartenant au défunt. Il faut ensuite examiner la situation des héritiers, la poursuite éventuelle de l’exploitation, le financement, l’indivision et la fiscalité applicable.
Peut-on transmettre un logement meublé de son vivant ?
Oui, différentes techniques de transmission peuvent être envisagées selon la situation, notamment la donation ou le démembrement. Leurs conséquences civiles, fiscales et patrimoniales doivent être étudiées avant leur mise en œuvre.
VOTRE PROJET DE LOCATION MEUBLÉE
Vous envisagez d’investir en location meublée ?
Faisons-en une véritable stratégie patrimoniale.
CORADE PATRIMOINE & CONSEIL vous accompagne pour confronter le marché, le bien, le financement, les loyers, la fiscalité, l’IFI lorsqu’il est applicable, la revente et la transmission à votre situation patrimoniale globale.
ÉTUDIER MON PROJET DE LOCATION MEUBLÉE →
Premier échange confidentiel · 30 minutes sans honoraires · Sans engagement · En présentiel, au téléphone ou en visioconférence.
PRINCIPALES RÉFÉRENCES JURIDIQUES ET FISCALES
Code général des impôts
Article 34 - rattachement des revenus concernés aux bénéfices industriels et commerciaux. Article 39 C - règles relatives notamment aux amortissements dans certaines activités de location. Article 50-0 - régime micro-BIC et seuils applicables. Article 155, IV - caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée.
Article 150 VB - détermination du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière et prise en compte de certains amortissements pour les LMNP concernés. Articles 964 et suivants - Impôt sur la Fortune Immobilière. Article 975 - actifs professionnels et dispositions applicables notamment à certaines activités de location meublée.
Location meublée à usage de résidence principale
Articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - régime applicable aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 - liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Réforme de la fiscalité de sortie
Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 - modification du traitement de certains amortissements pour le calcul des plus-values des LMNP.
Sources de référence
Légifrance
BOFiP-Impôts impots.gouv.fr Service-Public.fr
INFORMATIONS IMPORTANTES
L’investissement en location meublée comporte notamment des risques de perte en capital, vacance locative, baisse ou absence de loyers, impayés, charges ou travaux imprévus et manque de liquidité à la revente. Lorsque l’investissement est financé à crédit, les échéances de l’emprunt restent dues indépendamment des loyers effectivement perçus et de l’évolution de la valeur du logement. La fiscalité et la réglementation de la location meublée peuvent évoluer. Les conséquences diffèrent notamment selon le niveau de recettes, le caractère professionnel ou non de l’activité, le régime fiscal, le financement, la durée de détention, l’IFI éventuel et les conditions de cession.
L’intérêt fiscal de la location meublée ne doit pas constituer l’unique motivation de l’investissement.
Les informations présentées sur cette page sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni une recommandation personnalisée d’investissement, ni un conseil juridique, fiscal ou comptable individualisé, ni une garantie de rendement, de revenus ou d’économie fiscale.
Dernière mise à jour : août 2026.