Les centres historiques de certaines villes abritent des immeubles dont la valeur ne tient pas uniquement à leurs mètres carrés : architecture, emplacement, qualité urbaine, rareté et histoire participent également à leur intérêt patrimonial. Restaurer ces immeubles peut cependant nécessiter des travaux importants et répondre à des règles particulières de protection du patrimoine. Le dispositif Malraux permet, lorsque l’immeuble, l’opération de restauration et les dépenses remplissent les conditions prévues par la réglementation, de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur certaines dépenses de restauration. Selon la situation de l’immeuble et le cadre applicable, le taux peut être de 22 % ou 30 %, dans la limite des dépenses retenues par la réglementation.
L’intérêt fiscal peut donc être significatif. Mais il ne suffit pas à apprécier la qualité de l’investissement.
Où se situe l’immeuble ? À quel prix est-il acquis ? Quelle est la qualité du programme de restauration ? Quelles dépenses ouvrent réellement droit à la réduction d’impôt ? Quel sera le coût global de l’opération ? Quelle demande locative existe après restauration ? Quel loyer peut être attendu ? Comment financer le projet ? Et quelle valeur l’actif pourra-t-il conserver une fois l’avantage fiscal consommé ?
> La fiscalité Malraux intervient après la sélection de l’actif et du projet de restauration. Elle ne transforme pas un mauvais bien en bon investissement.
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QUELQUES REPÈRES
22 %
de réduction d’impôt pour certaines opérations éligibles
Selon la localisation de l’immeuble et les conditions prévues par la réglementation.
30 %
pour certaines opérations bénéficiant du taux majoré
Notamment dans certaines configurations prévues par l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
400 000 €
de dépenses retenues au maximum sur quatre années consécutives
Le plafond s’apprécie globalement par contribuable dans les conditions prévues par le dispositif.
9 ANS
d’engagement de location
Lorsque les dépenses concernent un logement, celui-ci doit en principe être donné en location nue à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans.
> Contrairement au déficit foncier, le dispositif Malraux agit sous la forme d’une réduction d’impôt. La distinction est essentielle.
LA LOI MALRAUX EN UNE IMAGE
IMMEUBLE ÉLIGIBLE
↓
RESTAURATION COMPLÈTE
↓
DÉPENSES ÉLIGIBLES
↓
22 % OU 30 %
↓
RÉDUCTION D’IMPÔT
↓
LOCATION PENDANT 9 ANS
↓
PATRIMOINE IMMOBILIER RESTAURÉ
> L’économie fiscale accompagne la restauration. La qualité du patrimoine reste déterminante.
DANS CETTE PAGE
COMPRENDRE
01 · Comment fonctionne la loi Malraux ?
02 · Quels immeubles peuvent être concernés ?
03 · Pourquoi parle-t-on de restauration complète ?
04 · Quelles dépenses peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt ?
CONSTRUIRE LE PROJET
05 · Choisir l’emplacement avant l’avantage fiscal
06 · Comprendre l’économie réelle de l’investissement
07 · Comment fonctionnent les taux de 22 % et 30 % ?
08 · Comment fonctionne le plafond de 400 000 € ?
09 · Loi Malraux ou déficit foncier ?
RESTAURER ET FINANCER
10 · Comment apprécier la qualité du programme de restauration ?
11 · Investir comptant ou à crédit ?
12 · Travaux, calendrier et maîtrise de l’opération
ANTICIPER
13 · Quel engagement de location ?
14 · Quelle fiscalité pendant la détention ?
15 · Que se passe-t-il à la revente ?
16 · IFI, succession et transmission
ALLER PLUS LOIN
17 · Dans quelles situations l’étudier ?
18 · Vous envisagez un investissement Malraux ?
19 · Les objectifs auxquels il peut contribuer
20 · À lire pour approfondir
21 · À explorer également
22 · Guide
23 · Questions fréquentes
01. Comment fonctionne la loi Malraux ?
RESTAURATION · PATRIMOINE · FISCALITÉ
Le dispositif Malraux encourage la restauration de certains immeubles situés dans des secteurs présentant un intérêt patrimonial particulier. Son fonctionnement repose sur plusieurs éléments qui doivent être réunis. Il faut d’abord un immeuble entrant dans le champ géographique et réglementaire du dispositif. Il faut ensuite une opération répondant aux exigences de restauration complète prévues par les textes.
Certaines dépenses supportées dans le cadre de cette restauration peuvent alors constituer la base d’une réduction d’impôt. Enfin, le propriétaire doit respecter les conditions de location attachées au dispositif. La mécanique peut être résumée ainsi :
IMMEUBLE ÉLIGIBLE
↓
OPÉRATION DE RESTAURATION ÉLIGIBLE
↓
DÉPENSES RETENUES
↓
TAUX APPLICABLE
↓
RÉDUCTION D’IMPÔT
↓
ENGAGEMENT DE LOCATION
À retenir
> La loi Malraux n’est pas simplement un avantage fiscal appliqué à un appartement ancien. L’immeuble, sa localisation, la restauration et son exploitation doivent répondre à un cadre précis.
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02. Quels immeubles peuvent être concernés ?
PATRIMOINE · LOCALISATION · PROTECTION
Le dispositif ne concerne pas tous les immeubles anciens. La localisation du bien et le cadre de protection ou de restauration dans lequel il se trouve sont déterminants. Il peut notamment concerner certains immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, lorsque les conditions prévues par le Code général des impôts et le Code du patrimoine sont réunies. D’autres catégories territoriales prévues par la réglementation peuvent également ouvrir droit au dispositif.
La première vérification ne consiste donc pas à demander :
« L’IMMEUBLE EST-IL ANCIEN ? »
mais :
« L’IMMEUBLE ET L’OPÉRATION ENTRENT-ILS DANS LE CHAMP LÉGAL DU DISPOSITIF MALRAUX ? »
Deux immeubles anciens situés dans une même ville peuvent ainsi recevoir un traitement fiscal différent selon leur localisation précise et le cadre réglementaire applicable.
> Le caractère historique ou esthétique d’un immeuble ne suffit pas à le rendre éligible à la loi Malraux.
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03. Pourquoi parle-t-on de restauration complète ?
IMMEUBLE · TRAVAUX · COHÉRENCE
Le dispositif Malraux n’a pas été conçu pour financer quelques travaux isolés dans un appartement. Il s’inscrit dans une logique de restauration complète d’un immeuble bâti, réalisée dans le cadre prévu par la réglementation. Cela change profondément la manière d’analyser l’investissement. Il ne suffit pas de vérifier le montant des travaux affectés au lot que vous envisagez d’acquérir.
Il faut comprendre l’opération dans son ensemble :
FAÇADES
·
TOITURE
·
PARTIES COMMUNES
·
STRUCTURES
·
LOGEMENTS
·
ÉQUIPEMENTS
·
ÉLÉMENTS ARCHITECTURAUX
selon la nature du programme. L’objectif est de restituer à l’immeuble une qualité patrimoniale et fonctionnelle compatible avec les prescriptions applicables.
> Vous n’investissez donc pas seulement dans des travaux. Vous participez à la restauration d’un ensemble immobilier.
Cette dimension explique pourquoi la qualité de l’opérateur, du chantier et de son encadrement est particulièrement importante.
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04. Quelles dépenses peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt ?
DÉPENSES · TRAVAUX · ÉLIGIBILITÉ
Le montant global annoncé pour la restauration ne correspond pas nécessairement à la base fiscale de la réduction d’impôt. Le Code général des impôts définit les catégories de dépenses pouvant être prises en compte lorsque les conditions sont réunies. Selon l’opération, plusieurs dépenses liées à la restauration peuvent être concernées. Mais leur éligibilité doit être appréciée au regard de leur nature, de leur date de paiement et du cadre juridique de l’opération.
Il faut donc distinguer trois notions :
COÛT TOTAL DE L’OPÉRATION
≠
MONTANT TOTAL DES TRAVAUX
≠
DÉPENSES RETENUES POUR LA RÉDUCTION D’IMPÔT
Cette distinction est fondamentale pour établir une simulation fiable.
> Un taux de 30 % appliqué à une base mal déterminée produit une simulation fiscale trompeuse.
Avant toute décision, il faut donc comprendre précisément ce qui compose le prix de l’investissement et ce qui constitue effectivement la base de l’avantage fiscal.
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05. Choisir l’emplacement avant l’avantage fiscal
VILLE · QUARTIER · DEMANDE
Le dispositif Malraux conduit naturellement vers des immeubles anciens situés dans des environnements urbains présentant une dimension patrimoniale. Mais tous les centres historiques ne disposent pas du même marché immobilier. La sélection doit donc commencer par l’analyse de l’emplacement.
LA VILLE
Démographie · emploi · attractivité · enseignement supérieur · tourisme · infrastructures.
LE QUARTIER
Commerces · transports · qualité urbaine · demande résidentielle.
LE MICRO-EMPLACEMENT
Rue · luminosité · nuisances · étage · orientation · accessibilité.
LA DEMANDE LOCATIVE
Existe-t-il suffisamment de locataires correspondant au niveau de loyer envisagé ?
LA REVENTE
Quelle clientèle pourrait vouloir acquérir le logement après la période de détention ? Le bon ordre est donc :
EMPLACEMENT
↓
IMMEUBLE
↓
QUALITÉ DE LA RESTAURATION
↓
PRIX GLOBAL
↓
MARCHÉ LOCATIF
↓
PUIS AVANTAGE FISCAL
> L’économie fiscale doit améliorer l’économie d’un bon actif, pas servir à absorber un prix injustifié.
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06. Comprendre l’économie réelle de l’investissement
ACQUISITION · RESTAURATION · LOCATION
Un investissement Malraux doit être analysé au-delà du montant de la réduction d’impôt. L’opération comporte plusieurs flux.
À L’ENTRÉE
PRIX DU FONCIER
-
FRAIS D’ACQUISITION
-
TRAVAUX
-
FRAIS LIÉS À L’OPÉRATION
-
COÛT DU FINANCEMENT
↓
PENDANT LA DÉTENTION
LOYERS
-
CHARGES
-
ENTRETIEN
-
FISCALITÉ
-
CRÉDIT ÉVENTUEL
↓
AVANTAGE FISCAL
DÉPENSES ÉLIGIBLES
×
22 % OU 30 %
↓
RÉDUCTION D’IMPÔT
↓
À LA SORTIE
VALEUR DE REVENTE
-
FRAIS
-
FISCALITÉ ÉVENTUELLE
Le résultat patrimonial ne se résume donc jamais au taux Malraux.
> Une réduction d’impôt constitue un flux favorable. Elle ne constitue ni un rendement immobilier ni une création automatique de valeur.
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07. Comment fonctionnent les taux de 22 % et 30 % ?
TAUX · LOCALISATION · RÉDUCTION
Le dispositif prévoit deux principaux taux de réduction d’impôt. Le taux applicable dépend du cadre juridique et géographique de l’opération.
Comment lire ce tableau ?
Le choix entre 22 % et 30 % n’est pas une option laissée à l’investisseur. Le taux découle de la situation juridique de l’immeuble et de l’opération. Il faut donc vérifier précisément le régime applicable avant d’établir la simulation.
À retenir
> Le taux fiscal ne devrait jamais devenir le premier critère de sélection. Un meilleur immeuble à 22 % peut être patrimonialement plus pertinent qu’un actif médiocre bénéficiant de 30 %.
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08. Comment fonctionne le plafond de 400 000 € ?
DÉPENSES · QUATRE ANS · CALENDRIER
Le montant des dépenses retenues pour le dispositif est plafonné globalement à :
400 000 €
par contribuable pour une période de :
QUATRE ANNÉES CONSÉCUTIVES
Cette règle permet de tenir compte du caractère pluriannuel de certaines restaurations. Les travaux peuvent en effet être payés sur plusieurs exercices fiscaux. La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses éligibles. Il faut donc construire un calendrier permettant de comprendre :
ANNÉE 1
Dépenses payées → réduction correspondante ↓
ANNÉE 2
Nouvelles dépenses → nouvelle réduction ↓
ANNÉE 3
Nouvelles dépenses éventuelles ↓
ANNÉE 4
Dernière année éventuelle de la période considérée Le montant global retenu sur cette période ne peut excéder le plafond prévu. Lorsque la réduction imputable au titre d’une année excède l’impôt dû, le solde peut, sous les conditions prévues par le dispositif, être imputé sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.
> Le calendrier des travaux et celui de votre fiscalité doivent donc être analysés ensemble.
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09. Loi Malraux ou déficit foncier ?
RÉDUCTION · DÉDUCTION · STRATÉGIE
Les deux mécanismes concernent l’immobilier ancien et les travaux. Ils sont pourtant profondément différents. Le déficit foncier agit principalement sur la détermination du revenu imposable. Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt, lorsque l’opération et les dépenses répondent à son cadre spécifique.
Comment lire ce tableau ?
Il ne s’agit pas de choisir le dispositif offrant le pourcentage le plus élevé. Les immeubles, les travaux, les règles fiscales et parfois les profils d’investisseurs sont différents.
À retenir
> La bonne question n’est pas « Malraux ou déficit foncier : lequel défiscalise le plus ? », mais « quelle opération immobilière correspond réellement à votre patrimoine et à vos objectifs ? »
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10. Comment apprécier la qualité du programme de restauration ?
ARCHITECTURE · TRAVAUX · OPÉRATEUR
La qualité du chantier est l’une des dimensions essentielles de l’investissement. Un immeuble historique mal restauré peut perdre une partie de son intérêt. À l’inverse, une restauration cohérente peut améliorer durablement son attractivité. Plusieurs éléments doivent être examinés.
L’ÉTAT INITIAL DE L’IMMEUBLE
Quelle est l’ampleur réelle de la restauration ?
LE PROGRAMME DE TRAVAUX
Quels éléments seront restaurés ?
LA QUALITÉ ARCHITECTURALE
Les caractéristiques qui font l’intérêt du bâtiment seront-elles préservées ?
LE BUDGET
Est-il suffisamment détaillé et réaliste ?
LES INTERVENANTS
Qui organise, supervise et réalise la restauration ?
LE CALENDRIER
Quels délais sont annoncés et quelles marges existent ?
LES GARANTIES
Quelles protections et assurances entourent l’opération ?
LA LIVRAISON
Dans quel état le logement sera-t-il remis ?
> En Malraux, la qualité de la restauration participe directement à la qualité de l’investissement final.
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11. Investir comptant ou à crédit ?
FINANCEMENT · EFFORT D’ÉPARGNE · LEVIER
Le poids des travaux peut rendre le plan de financement particulièrement important. L’analyse doit porter sur le coût global de l’opération et non seulement sur le prix du logement avant restauration.
FONDS PROPRES
Ils réduisent l’endettement mais immobilisent une partie de votre capital.
CRÉDIT
Il peut préserver vos liquidités et permettre un effet de levier, mais augmente le coût et le risque financier.
DÉBLOCAGE DES TRAVAUX
Le calendrier des appels de fonds doit être rapproché des modalités du financement.
LOYERS
Ils n’interviennent généralement qu’une fois le logement en état d’être exploité.
RÉDUCTION D’IMPÔT
Elle ne doit pas être confondue avec une trésorerie immédiatement disponible pour payer les travaux.
> La réduction d’impôt améliore l’économie du financement. Elle ne remplace ni l’apport, ni la capacité d’emprunt, ni la trésorerie nécessaire au chantier.
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12. Travaux, calendrier et maîtrise de l’opération
PAIEMENTS · LIVRAISON · FISCALITÉ
Le calendrier possède une importance particulière en Malraux. Il détermine à la fois :
LE DÉROULEMENT DU CHANTIER
·
LES APPELS DE FONDS
·
LES DÉPENSES PAYÉES
·
LE CALENDRIER DES RÉDUCTIONS D’IMPÔT
·
LA MISE EN LOCATION
Une simulation patrimoniale devrait donc distinguer clairement :
CALENDRIER IMMOBILIER
et
CALENDRIER FISCAL
Un retard du chantier peut avoir des conséquences sur la trésorerie, la perception des loyers et le calendrier global du projet.
> L’avantage fiscal ne dispense pas d’analyser le risque opérationnel lié à une restauration immobilière importante.
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13. Quel engagement de location ?
9 ANS · LOCATION NUE · RÉSIDENCE PRINCIPALE
Lorsque les dépenses portent sur un logement, le propriétaire doit prendre un engagement de location. Le logement doit en principe être loué :
NU
↓
À USAGE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE
↓
PENDANT 9 ANS
La location doit également respecter les autres conditions prévues par le dispositif. L’engagement de neuf ans constitue donc une véritable contrainte patrimoniale. Avant d’investir, il faut se demander si vous pourriez souhaiter pendant cette période :
REVENDRE
·
OCCUPER LE LOGEMENT
·
LE METTRE À DISPOSITION D’UN PROCHE
·
MODIFIER SON MODE D’EXPLOITATION
La rupture des engagements peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
> La réduction d’impôt s’obtient aujourd’hui en contrepartie d’un engagement immobilier qui s’inscrit dans la durée.
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14. Quelle fiscalité pendant la détention ?
LOYERS · REVENUS FONCIERS · IMPOSITION
Une fois le logement restauré et loué, les loyers relèvent de leur régime fiscal applicable. Il faut distinguer deux dimensions.
LA RÉDUCTION MALRAUX
Elle est liée aux dépenses éligibles de restauration.
LES REVENUS LOCATIFS
Ils sont imposés selon les règles applicables aux revenus fonciers. Les dépenses ayant donné lieu à la réduction Malraux ne peuvent pas être utilisées une seconde fois pour produire une déduction des revenus fonciers au titre du même avantage.
> Une même dépense ne doit donc pas être comptée simultanément comme base de la réduction Malraux et comme charge déductible des revenus fonciers lorsque la loi l’interdit.
L’analyse fiscale doit être réalisée sur l’ensemble de la période de détention.
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15. Que se passe-t-il à la revente ?
VALEUR · MARCHÉ · SORTIE
La restauration terminée, l’avantage fiscal progressivement consommé et l’engagement de location respecté, il reste un actif immobilier. C’est précisément cet actif qui doit justifier l’investissement à long terme. Sa valeur future dépendra notamment :
DE LA VILLE
·
DU MICRO-EMPLACEMENT
·
DE LA QUALITÉ ARCHITECTURALE
·
DE LA RESTAURATION
·
DE L’ÉTAT DE LA COPROPRIÉTÉ
·
DU MARCHÉ IMMOBILIER
·
DE LA DEMANDE DES ACQUÉREURS
La fiscalité à la revente doit également être examinée selon le régime applicable. Il faut enfin garder à l’esprit qu’un prix global intégrant un programme de restauration important peut être sensiblement supérieur à la valeur du seul foncier avant travaux.
> La sortie doit donc être analysée à partir de la valeur immobilière du bien restauré, et non à partir de l’économie fiscale obtenue à l’entrée.
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16. IFI, succession et transmission
PATRIMOINE · DÉTENTION · FAMILLE
Un investissement Malraux reste un actif immobilier. La réduction d’impôt sur le revenu ne neutralise pas les autres dimensions patrimoniales.
IFI
Le bien peut entrer dans l’assiette de l’IFI lorsque les conditions d’assujettissement sont réunies.
SUCCESSION
Il rejoint le patrimoine transmis au décès selon le mode de détention et la situation familiale.
DONATION
Une transmission anticipée peut éventuellement être envisagée, sous réserve notamment des engagements encore en cours et de leurs conséquences.
MODE DE DÉTENTION
Détention directe, indivision ou certaines structures peuvent produire des conséquences différentes.
> Un avantage en matière d’impôt sur le revenu ne doit jamais faire oublier la place du bien dans votre patrimoine immobilier global.
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17. Dans quelles situations l’étudier ?
PATRIMOINE · FISCALITÉ · LONG TERME
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien
Vous êtes sensible à la qualité architecturale et aux centres-villes historiques.
Vous recherchez un actif immobilier restauré
Vous acceptez une phase de travaux avant l’exploitation complète du bien.
Vous supportez une imposition sur le revenu significative
La réduction d’impôt peut contribuer à l’économie du projet lorsqu’elle est effectivement utilisable.
Vous souhaitez réduire votre impôt
Le dispositif peut produire une réduction d’impôt importante sous réserve des conditions applicables.
Vous disposez d’une capacité d’investissement suffisante
L’économie fiscale ne finance pas seule l’acquisition et la restauration.
Vous pouvez vous engager sur plusieurs années
Le logement doit notamment respecter l’engagement de location prévu.
Vous recherchez une diversification immobilière
Un actif ancien restauré peut compléter d’autres composantes de votre patrimoine.
Vous accordez de l’importance à la qualité du patrimoine détenu
Le projet associe immobilier, architecture et fiscalité.
> Le Malraux devient particulièrement cohérent lorsque l’intérêt fiscal rencontre un véritable intérêt pour l’actif immobilier restauré.
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18. Vous envisagez un investissement Malraux ?
Regardons d’abord l’immeuble que vous posséderez après la restauration.
CORADE PATRIMOINE & CONSEIL vous accompagne pour analyser l’ensemble de l’opération.
01 · VOTRE SITUATION
Patrimoine · revenus · fiscalité · immobilier · endettement ↓
02 · VOS OBJECTIFS
Investissement · fiscalité · revenus · retraite · transmission ↓
03 · LA VILLE
Marché · attractivité · demande locative ↓
04 · L’IMMEUBLE
Architecture · emplacement · état initial ↓
05 · LA RESTAURATION
Travaux · budget · calendrier · intervenants ↓
06 · L’ÉLIGIBILITÉ
Localisation · cadre juridique · dépenses ↓
07 · LA RÉDUCTION D’IMPÔT
22 % / 30 % · plafond · calendrier ↓
08 · LE FINANCEMENT
Apport · crédit · trésorerie ↓
09 · LA LOCATION
Loyer · demande · engagement de neuf ans ↓
10 · LA SORTIE
Valeur future · revente · fiscalité ↓
11 · VOTRE PATRIMOINE GLOBAL
Diversification · IFI · transmission
> Notre rôle n’est pas de rechercher l’opération offrant la réduction d’impôt la plus élevée. Il consiste à déterminer si l’immeuble restauré mérite réellement une place dans votre patrimoine.
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19. Les objectifs auxquels la loi Malraux peut contribuer
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
Acquérir un actif ancien destiné à être restauré.
RÉDUIRE VOTRE IMPOSITION
Bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt calculée sur certaines dépenses de restauration.
VALORISER UN PATRIMOINE IMMOBILIER
Détenir à terme un logement restauré dans un environnement patrimonial.
DIVERSIFIER VOTRE PATRIMOINE
Compléter d’autres investissements immobiliers ou financiers.
GÉNÉRER DES REVENUS LOCATIFS
Percevoir des loyers après la restauration et la mise en location.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
Constituer progressivement un patrimoine immobilier susceptible de produire des revenus.
CONSTRUIRE UN PATRIMOINE DANS LA DURÉE
Associer restauration, location et détention immobilière de long terme.
TRANSMETTRE VOTRE PATRIMOINE
Intégrer le bien à une réflexion familiale et successorale plus globale.
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20. À lire pour approfondir
NOS ANALYSES · IMMOBILIER & FISCALITÉ
Loi Malraux : comment fonctionnent les réductions d’impôt de 22 % et 30 % ?
FISCALITÉ · RESTAURATION · TAUX
Comprendre le calcul de la réduction et les conditions du taux applicable.
LIRE L’ARTICLE →
Loi Malraux ou déficit foncier : comment choisir ?
TRAVAUX · FISCALITÉ · IMMOBILIER
Comparer deux mécanismes très différents appliqués à l’immobilier ancien.
LIRE L’ARTICLE →
Investissement Malraux : comment analyser la qualité d’une opération ?
EMPLACEMENT · IMMEUBLE · TRAVAUX
Les critères à regarder au-delà de la réduction d’impôt.
LIRE L’ARTICLE →
Immobilier ancien restauré : comment anticiper la valeur de revente ?
PATRIMOINE · MARCHÉ · SORTIE
Comprendre ce qui déterminera la valeur du bien après la période fiscale.
LIRE L’ARTICLE →
21. À explorer également
NOS SOLUTIONS
DÉFICIT FONCIER
Rénover un patrimoine locatif et déduire certaines dépenses des revenus fonciers.
DÉCOUVRIR →
MONUMENTS HISTORIQUES
Détenir et restaurer un patrimoine immobilier protégé dans un cadre juridique et fiscal spécifique.
DÉCOUVRIR →
NUE-PROPRIÉTÉ
Investir aujourd’hui pour préparer la pleine propriété future d’un actif immobilier.
DÉCOUVRIR →
LOCATION MEUBLÉE - LMNP / LMP
Développer un patrimoine immobilier locatif et organiser ses revenus dans un autre cadre fiscal.
DÉCOUVRIR →
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22. Guide
IMMEUBLE · RESTAURATION · FISCALITÉ
Les 12 questions à poser avant un investissement en loi Malraux
01 · Achèteriez-vous cet immeuble sans la réduction d’impôt ?
↓
02 · La ville et le quartier disposent-ils d’une demande locative suffisante ?
↓
03 · L’immeuble entre-t-il réellement dans le champ du dispositif ?
↓
04 · Quelle est l’ampleur de la restauration ?
↓
05 · Quelles dépenses ouvrent effectivement droit à la réduction ?
↓
06 · Le taux applicable est-il de 22 % ou 30 % et pourquoi ?
↓
07 · Quel sera le coût global de l’investissement ?
↓
08 · Quelle réduction d’impôt pourrez-vous effectivement utiliser ?
↓
09 · Comment financerez-vous les travaux ?
↓
10 · Quel loyer peut raisonnablement être attendu ?
↓
11 · Pouvez-vous respecter l’engagement locatif pendant neuf ans ?
↓
12 · Quelle valeur le logement restauré pourrait-il conserver après la période fiscale ?
OBTENIR LE GUIDE DE L’INVESTISSEMENT MALRAUX →
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23. Questions fréquentes
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de certaines dépenses supportées pour la restauration complète d’immeubles entrant dans son champ d’application.
La loi Malraux concerne-t-elle tous les immeubles anciens ?
Non. La localisation de l’immeuble et le cadre juridique de l’opération sont déterminants.
Quel est le taux de la réduction d’impôt ?
Le taux est de 22 % ou 30 % selon la situation de l’immeuble et les conditions prévues par la réglementation.
Peut-on choisir le taux de 30 % ?
Non. Le taux applicable dépend du cadre juridique et géographique de l’opération.
Quel est le plafond des dépenses ?
Le montant total des dépenses retenues ne peut excéder globalement 400 000 € par contribuable sur une période de quatre années consécutives, selon les règles applicables.
La réduction est-elle calculée sur le prix total du logement ?
Pas nécessairement. Elle est calculée sur les dépenses entrant dans la base prévue par le dispositif.
Tous les travaux sont-ils éligibles ?
Non. Seules les dépenses répondant aux conditions du dispositif peuvent être retenues.
La réduction d’impôt est-elle obtenue en une seule fois ?
Elle est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses éligibles correspondant à cette année.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
Lorsque les conditions prévues par le dispositif sont réunies, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Combien de temps faut-il louer le logement ?
L’engagement est de neuf ans.
Le logement doit-il être loué meublé ?
Non. Pour un logement, le dispositif prévoit une location nue à usage de résidence principale du locataire dans les conditions applicables.
Peut-on occuper soi-même le logement pendant l’engagement ?
Cela n’est pas compatible avec l’obligation de location attachée au dispositif.
Peut-on vendre avant neuf ans ?
La vente est juridiquement possible, mais elle peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal si les engagements ne sont plus respectés, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Malraux et déficit foncier sont-ils identiques ?
Non. Le déficit foncier agit principalement par la déduction de charges et l’imputation d’un déficit. Le Malraux accorde une réduction d’impôt.
Peut-on cumuler la réduction Malraux et la déduction des mêmes travaux des revenus fonciers ?
Non lorsque les dépenses ont déjà été retenues pour la réduction Malraux dans les conditions prévues par le dispositif.
Le dispositif Malraux garantit-il la valeur du logement ?
Non.
La réduction d’impôt garantit-elle la rentabilité ?
Non. La rentabilité dépend notamment du prix d’acquisition, du coût de restauration, des loyers, des charges, du financement et de la valeur future du bien.
Le Malraux est-il réservé aux contribuables fortement imposés ?
Il n’existe pas de règle générale formulée ainsi. En pratique, l’utilité de la réduction doit être rapprochée du niveau et de la trajectoire d’impôt du foyer.
Le bien entre-t-il dans l’IFI ?
Il peut entrer dans l’assiette de l’IFI lorsque les conditions d’assujettissement sont réunies.
Faut-il privilégier une opération à 30 % plutôt qu’à 22 % ?
Pas nécessairement. La qualité de l’actif, son prix, son marché locatif et son potentiel futur restent déterminants.
VOTRE PROJET IMMOBILIER
Vous envisagez d’investir dans un immeuble ancien à restaurer ?
Regardons d’abord le patrimoine que vous posséderez demain, puis l’économie fiscale qui peut accompagner sa restauration.
CORADE PATRIMOINE & CONSEIL vous accompagne pour analyser la ville, l’emplacement, l’immeuble, la restauration, les dépenses éligibles, la réduction d’impôt, le financement, la location, la fiscalité, l’IFI éventuel, la revente et la transmission.
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PRINCIPALES RÉFÉRENCES JURIDIQUES ET FISCALES
Code général des impôts
Article 199 tervicies - réduction d’impôt accordée au titre de certaines dépenses de restauration immobilière, champ d’application, dépenses, taux, plafond et engagements.
Code du patrimoine
Dispositions relatives aux sites patrimoniaux remarquables et aux différents instruments de protection et de mise en valeur concernés.
Doctrine et sources institutionnelles
BOFiP-Impôts - Dispositif Malraux
Légifrance
impots.gouv.fr
Ministère de la Culture
INFORMATIONS IMPORTANTES
Un investissement réalisé dans le cadre du dispositif Malraux présente notamment des risques de perte en capital, baisse du marché immobilier, dépassement du budget de restauration, retard de chantier, vacance locative, impayés, hausse des charges, évolution du coût du financement et évolution de la réglementation fiscale. L’éligibilité de l’immeuble et des dépenses doit être vérifiée au regard du cadre juridique applicable à l’opération. Le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis au respect de plusieurs conditions, notamment relatives à l’immeuble, aux travaux, à leur paiement et à la location. La rupture de certains engagements peut entraîner une reprise de l’avantage fiscal, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
La réduction d’impôt ne garantit ni le rendement locatif, ni la valeur future du logement, ni l’absence de perte en capital. Les informations présentées sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni une recommandation personnalisée d’investissement, ni un conseil juridique, fiscal ou comptable individualisé, ni une garantie d’économie fiscale, de rendement ou de valorisation.
Dernière mise à jour : août 2026.