Construire un patrimoine immobilier ne suppose pas nécessairement de percevoir des loyers immédiatement. Avec la nue-propriété, vous acquérez une partie des droits attachés à un bien immobilier tandis qu’un autre titulaire, l’usufruitier, dispose temporairement du droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. Pendant la durée du démembrement, vous ne disposez donc généralement ni de l’usage du logement ni de ses loyers. En contrepartie, le prix payé pour la nue-propriété est inférieur à la valeur de la pleine propriété, selon la valorisation retenue lors de l’opération. À l’extinction de l’usufruit, les deux droits se réunissent et vous retrouvez la pleine propriété du bien dans les conditions prévues par le montage.
Cette organisation peut être pertinente lorsque votre priorité n’est pas de générer un revenu immédiat, mais de préparer un actif immobilier pour une échéance future : retraite, projet familial, transmission ou constitution progressive d’un patrimoine.
Quelle durée accepter ? Quelle valeur attribuer à la nue-propriété ? Quel bien sélectionner ? Qui sera usufruitier ? Qui supportera les charges et les travaux ? Que se passe-t-il si vous souhaitez vendre avant le terme ? Quelle incidence sur l’IFI ? Et que pourrez-vous réellement faire du bien lorsque la pleine propriété sera reconstituée ?
> La nue-propriété transforme la logique de l’investissement immobilier : moins de jouissance aujourd’hui, en contrepartie d’une pleine propriété recherchée demain.
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QUELQUES REPÈRES
2 DROITS
qui composent la pleine propriété
Nue-propriété + usufruit.
AUCUN LOYER
pour le nu-propriétaire pendant l’usufruit
Les revenus reviennent à l’usufruitier selon le montage.
UNE DURÉE CONNUE
dans un démembrement temporaire
La durée est définie dès l’origine de l’opération.
UNE PLEINE PROPRIÉTÉ RETROUVÉE
à l’extinction de l’usufruit
La réunion s’opère selon les règles civiles et fiscales applicables. Le CGI prévoit qu’elle n’ouvre pas, en elle-même, à un impôt ou une taxe lorsqu’elle résulte de l’expiration du terme ou du décès de l’usufruitier.
> La reconstitution juridique de la pleine propriété est prévue par le démembrement. La valeur future du bien, elle, dépendra toujours du marché immobilier et de l’état du bien.
LA NUE-PROPRIÉTÉ EN UNE IMAGE
PLEINE PROPRIÉTÉ
\=
NUE-PROPRIÉTÉ
Posséder le bien sans en avoir temporairement l’usage ni les revenus
-
USUFRUIT
Utiliser le bien ou en percevoir les revenus
Le Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’un bien appartenant à autrui, à charge d’en conserver la substance.
UNE LOGIQUE DE TEMPS
AUJOURD’HUI
ACQUISITION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Vous investissez sur une fraction de la valeur de la pleine propriété. ↓
PENDANT LE DÉMEMBREMENT
VOUS ÊTES NU-PROPRIÉTAIRE
Vous ne percevez pas les loyers et n’avez pas l’usage du bien. ↓
À L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT
RÉUNION DES DROITS
↓
VOUS RETROUVEZ LA PLEINE PROPRIÉTÉ
Puis vous pouvez, sous réserve des règles applicables :
OCCUPER
·
LOUER
·
VENDRE
·
TRANSMETTRE
> Le temps constitue ici une composante centrale de l’investissement.
DANS CETTE PAGE
COMPRENDRE
01 · Comment fonctionne la nue-propriété ?
02 · Pleine propriété, nue-propriété et usufruit
03 · Pourquoi le prix d’acquisition est-il inférieur ?
04 · Nue-propriété temporaire ou viagère ?
SÉLECTIONNER
05 · Quel bien immobilier choisir ?
06 · Qui est l’usufruitier ?
07 · Qui supporte les charges et les travaux ?
08 · Comment apprécier l’économie réelle de l’investissement ?
CONSTRUIRE
09 · Financer comptant ou à crédit ?
10 · Fiscalité pendant le démembrement
11 · Nue-propriété et IFI
12 · Peut-on vendre avant le terme ?
ANTICIPER
13 · Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
14 · Quelle valeur peut avoir le bien demain ?
15 · Succession, donation et transmission
16 · Conserver, louer, occuper ou vendre à terme ?
ALLER PLUS LOIN
17 · Dans quelles situations l’étudier ?
18 · Vous envisagez un investissement en nue-propriété ?
19 · Les objectifs auxquels elle peut contribuer
20 · À lire pour approfondir
21 · À explorer également
22 · Guide
23 · Questions fréquentes
01. Comment fonctionne la nue-propriété ?
DÉMEMBREMENT · DROITS · TEMPS
Le droit de propriété peut être séparé en deux composantes. L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient la nue-propriété et a vocation à retrouver la pleine propriété lorsque l’usufruit prend fin.
PLEINE PROPRIÉTÉ
↓
DÉMEMBREMENT
↙︎ ↘︎
NUE-PROPRIÉTÉ
Propriété sans jouissance immédiate
USUFRUIT
Usage et revenus Dans un investissement en nue-propriété temporaire, cette séparation est organisée pour une durée déterminée dès l’origine. Pendant cette période, l’investisseur renonce temporairement à l’usage et aux loyers. En contrepartie, il n’acquiert pas la pleine propriété dès le départ : le prix de la nue-propriété tient compte de la valeur économique du droit abandonné temporairement à l’usufruitier.
> Vous n’achetez donc pas un logement avec une remise commerciale. Vous achetez un droit de propriété différent de la pleine propriété.
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02. Pleine propriété, nue-propriété et usufruit
DROITS · USAGE · REVENUS
L’article 578 du Code civil donne à l’usufruitier le droit de jouir du bien à charge d’en conserver la substance.
> Le démembrement ne crée pas deux propriétaires identiques. Il répartit temporairement les attributs du droit de propriété.
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03. Pourquoi le prix d’acquisition est-il inférieur ?
VALEUR · USAGE · TEMPS
Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les loyers pendant la durée de l’usufruit. La valeur économique de ces droits appartient temporairement à l’usufruitier. La valeur de la nue-propriété tient donc compte notamment :
DE LA VALEUR EN PLEINE PROPRIÉTÉ
↓
DE LA DURÉE DU DÉMEMBREMENT
↓
DE LA VALEUR ÉCONOMIQUE DE L’USUFRUIT
↓
VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Dans les opérations d’investissement temporaire, cette valorisation peut être déterminée économiquement en fonction du montage. Elle ne doit pas être confondue avec le barème fiscal de l’article 669 du CGI, utilisé notamment pour la liquidation de certains droits d’enregistrement ou de mutation. Ce barème fixe, pour l’usufruit temporaire, une valeur fiscale de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, dans les conditions du texte.
> La « décote » correspond à la valeur des droits que vous n’exercez pas pendant le démembrement. Ce n’est pas une baisse automatique de la valeur économique de l’immeuble.
À retenir
PRIX EN NUE-PROPRIÉTÉ PLUS FAIBLE
ne signifie pas
BIEN IMMOBILIER ACHETÉ SOUS SA VALEUR DE MARCHÉ EN PLEINE PROPRIÉTÉ
C’est une différence essentielle.
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04. Nue-propriété temporaire ou viagère ?
DURÉE · TERME · OBJECTIF
Le démembrement peut prendre plusieurs formes.
USUFRUIT TEMPORAIRE
Il est prévu pour une durée déterminée. À son terme, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire. Cette forme est fréquemment utilisée dans les opérations d’investissement immobilier en nue-propriété.
USUFRUIT VIAGER
Il est lié à la vie de l’usufruitier. Il prend généralement fin au décès de celui-ci. Cette configuration est particulièrement fréquente dans les stratégies familiales de donation ou de transmission.
> Le même mécanisme juridique peut donc répondre à deux logiques patrimoniales très différentes : investir ou transmettre.
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05. Quel bien immobilier choisir ?
EMPLACEMENT · QUALITÉ · VALEUR FUTURE
Le démembrement ne transforme pas un mauvais actif immobilier en bon investissement. Le premier critère reste donc le bien.
L’EMPLACEMENT
Bassin d’emploi · transports · services · attractivité résidentielle · demande locative.
LE PRIX EN PLEINE PROPRIÉTÉ
Il faut analyser la valeur économique de l’immeuble avant de raisonner sur la valeur de la nue-propriété.
LA QUALITÉ DU LOGEMENT
Surface · plan · exposition · prestations · performance énergétique · copropriété.
LE MARCHÉ FUTUR
Quel type d’acquéreur ou de locataire pourrait être intéressé lorsque vous récupérerez le bien ?
LA RÉVERSIBILITÉ
Le logement pourra-t-il facilement être occupé, loué ou revendu ? Le benchmark des spécialistes de la nue-propriété souligne d’ailleurs l’importance de la localisation et de la qualité intrinsèque du bien, même lorsque l’usufruit est confié à un opérateur institutionnel.
> Le véritable actif que vous préparez pour demain reste un bien immobilier situé dans un marché réel.
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06. Qui est l’usufruitier ?
PARTENAIRE · GESTION · ENGAGEMENTS
Dans une opération de démembrement temporaire, l’usufruit peut notamment être détenu par un bailleur ou un opérateur institutionnel. Son rôle peut comprendre :
LA MISE EN LOCATION
·
LA PERCEPTION DES LOYERS
·
LA GESTION DES OCCUPANTS
·
L’ENTRETIEN
·
CERTAINS TRAVAUX
·
LA RESTITUTION DU BIEN À TERME
Mais les obligations exactes ne doivent jamais être supposées. Elles doivent être vérifiées dans :
L’ACTE DE DÉMEMBREMENT
-
LA CONVENTION D’USUFRUIT
-
LES DOCUMENTS CONTRACTUELS
Il faut notamment analyser :
LA QUALITÉ DE L’USUFRUITIER
Solidité · expérience · historique · capacité opérationnelle.
SES OBLIGATIONS D’ENTRETIEN
Que doit-il prendre en charge pendant toute la durée ?
LES CONDITIONS DE RESTITUTION
Dans quel état le logement devra-t-il être rendu ?
LE SORT DES OCCUPANTS
Comment la libération ou la poursuite des occupations est-elle organisée à l’approche du terme ?
> L’usufruitier n’est pas seulement celui qui perçoit les loyers. Dans un démembrement temporaire, il devient l’un des acteurs déterminants de la qualité future du bien récupéré.
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07. Qui supporte les charges et les travaux ?
ENTRETIEN · RÉPARATIONS · CONTRAT
Le Code civil organise une répartition de principe entre usufruitier et nu-propriétaire. Les articles 605 et 606 distinguent notamment les réparations d’entretien et les grosses réparations. Mais dans une opération structurée de nue-propriété, la documentation contractuelle peut organiser plus précisément la prise en charge des dépenses dans les limites du droit applicable. Il faut donc vérifier :
CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
↓
ENTRETIEN COURANT
↓
TRAVAUX DANS LE LOGEMENT
↓
GROSSES RÉPARATIONS
↓
MISES AUX NORMES
↓
TRAVAUX DE COPROPRIÉTÉ
↓
REMISE EN ÉTAT À LA SORTIE
> « Pas de gestion » ne signifie pas qu’il ne faut pas lire la convention de démembrement. C’est précisément cette convention qui permet de savoir qui supportera quoi.
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08. Comment apprécier l’économie réelle de l’investissement ?
PRIX · TEMPS · VALEUR FUTURE
La nue-propriété ne produit généralement pas de revenu immédiat pour l’investisseur. Sa logique économique est donc très différente d’un investissement locatif traditionnel.
À L’ENTRÉE
VALEUR DE LA PLEINE PROPRIÉTÉ
↓
VALORISATION DE L’USUFRUIT
↓
PRIX DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Puis :
FRAIS D’ACQUISITION
-
COÛT DU FINANCEMENT ÉVENTUEL
-
AUTRES FRAIS
PENDANT LE DÉMEMBREMENT
PAS DE LOYER POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE
mais également, selon le montage :
GESTION LOCATIVE LIMITÉE OU ABSENTE
CERTAINES CHARGES SUPPORTÉES PAR L’USUFRUITIER
À TERME
RÉUNION DE LA PLEINE PROPRIÉTÉ
-
ou -
ÉVOLUTION DU MARCHÉ IMMOBILIER
-
FRAIS / TRAVAUX ÉVENTUELS
\=
VALEUR PATRIMONIALE EFFECTIVEMENT DISPONIBLE
> La performance ne doit pas être confondue avec la seule différence entre le prix de la nue-propriété aujourd’hui et la pleine propriété récupérée demain.
Pourquoi ? Parce qu’une partie de cet écart correspond simplement à la disparition progressive de l’usufruit que vous n’aviez pas acheté au départ.
> La pleine propriété se reconstitue juridiquement ; sa valeur future, elle, n’est jamais garantie.
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09. Financer comptant ou à crédit ?
CAPITAL · CRÉDIT · HORIZON
L’acquisition peut être financée avec des fonds propres ou, lorsque cela est possible, par emprunt.
INVESTIR COMPTANT
Vous immobilisez immédiatement une partie plus importante de votre capital, sans coût d’emprunt.
ASSOCIER APPORT ET CRÉDIT
Vous conservez davantage de liquidités mais supportez un coût financier.
RECOURIR DAVANTAGE À L’EMPRUNT
L’effet de levier peut être plus important, mais il faut pouvoir supporter les échéances sans loyers provenant du bien pendant la durée du démembrement. Cette différence est fondamentale.
INVESTISSEMENT LOCATIF CLASSIQUE
Loyers éventuels → contribution au remboursement
NUE-PROPRIÉTÉ
Pas de loyer pour le nu-propriétaire → remboursement financé par vos autres ressources
> La capacité à supporter l’effort d’épargne pendant toute la durée du démembrement doit être étudiée avant l’acquisition.
Le traitement fiscal éventuel des intérêts d’emprunt dépend de la structure précise de l’opération et de la situation du contribuable. Il ne doit pas être supposé automatiquement.
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10. Fiscalité pendant le démembrement
REVENUS · ABSENCE DE LOYERS · SITUATION PERSONNELLE
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne dispose pas des revenus attachés à l’usufruit. Il ne perçoit donc généralement pas de loyers provenant du bien concerné. Cette situation peut constituer un intérêt pour un investisseur qui souhaite accroître son patrimoine immobilier sans générer immédiatement de nouveaux revenus fonciers. Mais l’analyse fiscale doit rester globale.
Il faut notamment examiner :
LA STRUCTURE DE L’OPÉRATION
↓
L’IDENTITÉ DE L’USUFRUITIER
↓
LE FINANCEMENT
↓
LES AUTRES REVENUS FONCIERS DU CONTRIBUABLE
↓
LA FISCALITÉ À LA CESSION ÉVENTUELLE
↓
L’IFI
> L’absence de loyers pendant le démembrement ne signifie pas « absence de fiscalité » au sens général. Elle signifie d’abord que les revenus attachés à l’usufruit ne sont pas perçus par le nu-propriétaire.
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11. Nue-propriété et IFI
USUFRUIT · ASSIETTE · EXCEPTIONS
Le traitement de l’IFI constitue l’un des éléments les plus importants du démembrement. Le principe prévu par l’article 968 du Code général des impôts est que les actifs grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le même article prévoit toutefois plusieurs exceptions, dans lesquelles usufruitier et nu-propriétaire peuvent être imposés séparément selon les proportions fixées par l’article 669. Il faut donc éviter une formule trop absolue du type :
« LA NUE-PROPRIÉTÉ EST TOUJOURS HORS IFI »
La bonne formulation est :
> Dans de nombreuses situations de démembrement, le nu-propriétaire n’intègre pas la valeur du bien à son propre patrimoine taxable à l’IFI. Mais le traitement dépend de l’origine et de la nature du démembrement et doit être vérifié au regard de l’article 968 du CGI.
Schéma de principe
BIEN DÉMEMBRÉ
↓
POURQUOI LE DÉMEMBREMENT EXISTE-T-IL ?
↓
APPLICATION DU PRINCIPE OU D’UNE EXCEPTION DE L’ARTICLE 968
↓
DÉTERMINATION DU REDEVABLE ET DE LA VALEUR À RETENIR
> L’IFI peut constituer un élément favorable dans certaines stratégies de nue-propriété, mais il ne devrait jamais être la seule raison d’acheter le bien.
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12. Peut-on vendre avant le terme ?
CESSION · MARCHÉ · LIQUIDITÉ
Être nu-propriétaire ne signifie pas nécessairement devoir conserver le droit jusqu’à l’extinction de l’usufruit. La nue-propriété peut en principe être cédée, sous réserve de la structure juridique, des clauses contractuelles et des conditions propres à l’opération. L’acquéreur reprend alors une nue-propriété dont la durée résiduelle est plus courte. La valeur de cession dépend notamment :
DE LA VALEUR DU BIEN EN PLEINE PROPRIÉTÉ
-
DE LA DURÉE D’USUFRUIT RESTANTE
-
DES CONDITIONS DU DÉMEMBREMENT
-
DU MARCHÉ SECONDAIRE
-
DES CONDITIONS DE FINANCEMENT
Il ne faut donc pas confondre :
DROIT DE VENDRE
avec
GARANTIE DE TROUVER RAPIDEMENT UN ACHETEUR AU PRIX SOUHAITÉ
> La nue-propriété peut disposer d’un marché secondaire. Elle reste néanmoins un actif immobilier dont la liquidité dépend des conditions de marché et de la nature du droit vendu.
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13. Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
EXTINCTION · RÉUNION · PLEINE PROPRIÉTÉ
Lorsque l’usufruit temporaire arrive à son terme, il s’éteint. La nue-propriété et l’usufruit se réunissent alors pour reconstituer la pleine propriété.
AVANT
Nu-propriétaire + usufruitier ↓
EXTINCTION DE L’USUFRUIT
↓
PLEINE PROPRIÉTÉ ENTRE LES MAINS DU NU-PROPRIÉTAIRE
Le Code général des impôts prévoit que cette réunion n’ouvre pas, en elle-même, à un impôt ou une taxe lorsqu’elle résulte de l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou du décès de l’usufruitier. Mais plusieurs sujets doivent être anticipés :
ÉTAT DU LOGEMENT
·
LIBÉRATION OU OCCUPATION
·
TRAVAUX ÉVENTUELS
·
ASSURANCES
·
GESTION FUTURE
·
MISE EN LOCATION
·
VENTE
> La fin de l’usufruit n’est pas seulement une échéance juridique. C’est le moment où l’investissement change complètement de fonction.
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14. Quelle valeur peut avoir le bien demain ?
MARCHÉ · EMPLACEMENT · TEMPS
L’investissement en nue-propriété comporte souvent une projection implicite :
« J’ACHÈTE UNE NUE-PROPRIÉTÉ AUJOURD’HUI ET JE RÉCUPÉRERAI DEMAIN UN BIEN EN PLEINE PROPRIÉTÉ. »
Cette phrase est juridiquement correcte. Elle ne dit toutefois rien de la valeur future de ce bien. Pendant quinze, vingt ans ou toute autre durée prévue, plusieurs éléments peuvent évoluer :
LE MARCHÉ IMMOBILIER
·
LE QUARTIER
·
LES TRANSPORTS
·
LA RÉGLEMENTATION ÉNERGÉTIQUE
·
LA COPROPRIÉTÉ
·
LES USAGES DU LOGEMENT
·
LES TAUX D’INTÉRÊT
·
LA DEMANDE LOCATIVE
C’est pourquoi la qualité du bien dès l’origine reste essentielle.
> Le temps reconstitue vos droits. Il ne garantit pas la hausse du marché immobilier.
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15. Succession, donation et transmission
DROITS · DÉMEMBREMENT · FAMILLE
La nue-propriété n’est pas seulement un mode d’investissement. Elle constitue également un outil central de nombreuses stratégies de transmission.
DONNER LA NUE-PROPRIÉTÉ
Un propriétaire peut, selon sa situation, transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Il conserve alors l’usage ou les revenus correspondant à son usufruit, tandis que le bénéficiaire reçoit la nue-propriété. Pour la liquidation des droits de mutation, l’article 669 du CGI fixe un barème fiscal de valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété, notamment en fonction de l’âge de l’usufruitier lorsqu’il s’agit d’un usufruit viager.
Exemple de lecture du barème fiscal viager
Ce tableau est une lecture synthétique de certaines tranches. Le barème complet de l’article 669 doit être utilisé pour toute opération. Lorsque l’usufruit s’éteint dans les conditions de l’article 1133, la réunion avec la nue-propriété n’ouvre pas à un nouvel impôt ou une nouvelle taxe du seul fait de cette réunion.
> Le démembrement peut donc organiser le temps de la transmission : transmettre la propriété progressivement tout en conservant temporairement l’usage ou les revenus.
Cette logique de donation avec réserve d’usufruit ne doit cependant pas être confondue avec l’achat d’une nue-propriété temporaire dans le cadre d’un investissement immobilier.
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16. Conserver, louer, occuper ou vendre à terme ?
SORTIE · USAGE · STRATÉGIE
À la fin du démembrement, plusieurs options s’ouvrent.
OCCUPER
Le bien peut éventuellement devenir votre résidence principale ou secondaire selon votre situation et ses caractéristiques.
LOUER
Vous pouvez rechercher des revenus locatifs et choisir le mode d’exploitation pertinent.
VENDRE
Vous pouvez transformer l’actif immobilier en capital disponible.
TRANSMETTRE
Le bien peut entrer dans une stratégie familiale plus large. La décision devrait être préparée avant la fin de l’usufruit.
5 ANS AVANT
Commencer à réexaminer l’objectif patrimonial. ↓
2 À 3 ANS AVANT
Analyser le marché immobilier, l’état du bien et les besoins futurs. ↓
À L’APPROCHE DU TERME
Préparer concrètement occupation, location, vente ou transmission.
> La fin du démembrement ne devrait pas provoquer une décision patrimoniale improvisée.
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17. Dans quelles situations l’étudier ?
TEMPS · CAPITAL · PROJECTION
Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans rechercher de revenus immédiats
Vous privilégiez la constitution d’un actif futur.
Vous préparez votre retraite
La fin du démembrement peut être rapprochée de votre horizon de cessation d’activité.
Vous disposez déjà de revenus suffisants
Vous n’avez pas besoin que le nouvel investissement produise immédiatement un revenu complémentaire.
Votre fiscalité sur les revenus est déjà importante
Vous souhaitez éviter d’ajouter immédiatement de nouveaux loyers à vos revenus.
Vous disposez d’un capital à investir
Vous souhaitez acquérir un droit immobilier à un coût inférieur à celui de la pleine propriété.
Vous disposez d’une capacité d’épargne régulière
Vous pouvez financer l’investissement sans compter sur les loyers du bien.
Votre patrimoine est déjà très immobilier
La pertinence doit être étudiée avec davantage de prudence afin d’éviter une concentration excessive.
Vous êtes concerné par l’IFI
Le traitement du démembrement peut constituer l’un des paramètres de la stratégie, sous réserve de l’article 968 du CGI.
Vous souhaitez préparer un logement pour demain
Occupation future, location ou revente peuvent être anticipées.
Vous réfléchissez à la transmission de votre patrimoine
Le démembrement constitue également un outil central des stratégies de donation et de succession.
> La nue-propriété devient particulièrement cohérente lorsque votre horizon patrimonial correspond à l’horizon juridique du démembrement.
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18. Vous envisagez un investissement en nue-propriété ?
Commençons par votre horizon, pas par la décote annoncée.
CORADE PATRIMOINE & CONSEIL vous accompagne pour replacer le démembrement dans votre stratégie patrimoniale globale.
01 · VOTRE SITUATION
Patrimoine · revenus · immobilier · liquidités · endettement · fiscalité ↓
02 · VOTRE OBJECTIF
Retraite · constitution de capital · projet futur · transmission ↓
03 · VOTRE HORIZON
Quand souhaitez-vous disposer réellement du bien ? ↓
04 · LE BIEN
Emplacement · qualité · valeur en pleine propriété · marché ↓
05 · LE DÉMEMBREMENT
Durée · valeur de l’usufruit · valeur de la nue-propriété ↓
06 · L’USUFRUITIER
Qualité · obligations · entretien · restitution ↓
07 · LE FINANCEMENT
Fonds propres · crédit · effort d’épargne ↓
08 · LA FISCALITÉ
Revenus · intérêts éventuels · plus-value · IFI ↓
09 · LA LIQUIDITÉ
Conservation jusqu’au terme ou possibilité de cession intermédiaire ↓
10 · LA FIN DU DÉMEMBREMENT
État du bien · pleine propriété · options disponibles ↓
11 · VOTRE PATRIMOINE DE DEMAIN
Occuper · louer · vendre · transmettre
> Notre rôle n’est pas de rechercher la décote la plus importante. Il consiste à déterminer si le bien que vous préparez aujourd’hui correspond réellement au patrimoine dont vous aurez besoin demain.
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19. Les objectifs auxquels la nue-propriété peut contribuer
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
Acquérir un droit immobilier sans acheter immédiatement l’intégralité de la pleine propriété.
CONSTRUIRE UN CAPITAL DANS LA DURÉE
Préparer la détention future d’un bien en pleine propriété.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
Faire coïncider, lorsque cela est pertinent, la fin du démembrement avec un nouvel horizon de vie.
DIVERSIFIER VOTRE PATRIMOINE
Ajouter une exposition immobilière dont le fonctionnement diffère d’un investissement locatif classique.
LIMITER LES REVENUS IMMÉDIATS
Ne pas percevoir les loyers attachés au bien pendant le démembrement.
ANTICIPER UN PROJET FUTUR
Préparer un logement ou un capital immobilier pour une échéance déterminée.
ORGANISER VOTRE TRANSMISSION
Utiliser le démembrement dans une stratégie familiale adaptée.
RÉFLÉCHIR À VOTRE EXPOSITION À L’IFI
Analyser le traitement du démembrement au regard de votre situation et des règles applicables.
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20. À lire pour approfondir
NOS ANALYSES · IMMOBILIER & TRANSMISSION
Investir en nue-propriété : comment fonctionne réellement la décote ?
VALEUR · USUFRUIT · TEMPS
Comprendre pourquoi acheter la nue-propriété ne revient pas simplement à acheter un logement moins cher.
LIRE L’ARTICLE →
Nue-propriété ou immobilier locatif : comment choisir ?
REVENUS · TEMPS · OBJECTIFS
Faut-il privilégier des loyers aujourd’hui ou la pleine propriété demain ?
LIRE L’ARTICLE →
Nue-propriété et IFI : qui déclare le bien ?
USUFRUIT · ASSIETTE · EXCEPTIONS
Comprendre le principe de l’article 968 du CGI et les situations qui nécessitent une analyse particulière.
LIRE L’ARTICLE →
Donation de nue-propriété : comment fonctionne la réserve d’usufruit ?
DONATION · USUFRUIT · TRANSMISSION
Comprendre comment démembrement et transmission peuvent être associés dans une stratégie familiale.
LIRE L’ARTICLE →
21. À explorer également
NOS SOLUTIONS
IMMOBILIER LOCATIF MEUBLÉ - LMNP / LMP
Investir dans un logement destiné à générer des revenus locatifs.
DÉCOUVRIR →
SCPI
Investir indirectement dans un patrimoine immobilier diversifié.
DÉCOUVRIR →
RÉSIDENCES GÉRÉES
Détenir un bien immobilier dont l’exploitation est confiée à un professionnel.
DÉCOUVRIR →
DÉFICIT FONCIER
Rénover un bien locatif ancien et intégrer les travaux à votre stratégie patrimoniale.
DÉCOUVRIR →
STRATÉGIES DE TRANSMISSION
Organiser progressivement la propriété et la transmission de vos actifs.
DÉCOUVRIR →
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22. Guide
BIEN · TEMPS · PLEINE PROPRIÉTÉ
Les 12 questions à poser avant d’investir en nue-propriété
01 · Pourquoi n’avez-vous pas besoin des loyers aujourd’hui ?
↓
02 · À quelle échéance souhaitez-vous récupérer la pleine propriété ?
↓
03 · Quelle est la valeur réelle du bien en pleine propriété ?
↓
04 · Comment la valeur de la nue-propriété a-t-elle été déterminée ?
↓
05 · L’emplacement restera-t-il attractif à long terme ?
↓
06 · Qui détient l’usufruit ?
↓
07 · Qui supporte les charges et les travaux ?
↓
08 · Dans quel état le bien devra-t-il être restitué ?
↓
09 · Comment financerez-vous l’investissement sans loyers ?
↓
10 · Quel traitement fiscal et quel IFI éventuel ?
↓
11 · Pourrez-vous céder la nue-propriété avant le terme si nécessaire ?
↓
12 · Que ferez-vous réellement du bien lorsque vous retrouverez la pleine propriété ?
OBTENIR LE GUIDE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ →
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23. Questions fréquentes
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété correspond à l’un des droits issus du démembrement de la propriété. Le nu-propriétaire possède le bien sans disposer temporairement de son usage ni des revenus attachés à l’usufruit.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit permet d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus dans les conditions prévues par le droit applicable.
Qu’est-ce que la pleine propriété ?
La pleine propriété réunit la nue-propriété et l’usufruit.
Pourquoi acheter uniquement la nue-propriété ?
Cela permet notamment d’investir dans un actif immobilier sans acquérir immédiatement les droits d’usage et de revenus, pour préparer la pleine propriété future.
Pourquoi le prix est-il inférieur à celui de la pleine propriété ?
Parce que l’investisseur n’acquiert pas l’usufruit pendant la durée du démembrement.
La décote est-elle une remise sur le prix immobilier ?
Non. Elle représente économiquement la valeur des droits dont le nu-propriétaire ne dispose pas pendant le démembrement.
Le nu-propriétaire perçoit-il des loyers ?
Non, les revenus attachés à l’usufruit reviennent à l’usufruitier.
Qui gère le logement ?
Dans certaines opérations temporaires, l’usufruitier ou l’opérateur associé assure la gestion. Les modalités exactes dépendent des documents contractuels.
Qui paie les charges ?
Cela dépend de leur nature et de la convention de démembrement. Les articles 605 et 606 du Code civil fixent également des règles de principe concernant les réparations.
Combien de temps dure un investissement en nue-propriété ?
La durée dépend de l’opération. Dans un usufruit temporaire, elle est fixée dès l’origine.
Peut-on récupérer le bien avant le terme ?
Le démembrement ne prend pas normalement fin simplement parce que le nu-propriétaire souhaite utiliser le logement. Une sortie anticipée suppose d’étudier les droits disponibles et les conditions contractuelles.
Peut-on vendre sa nue-propriété ?
En principe, la nue-propriété constitue un droit cessible. La possibilité pratique, le prix et la liquidité dépendent toutefois de l’opération et du marché.
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
L’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire selon les règles applicables.
Faut-il payer des droits lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété ?
L’article 1133 du CGI prévoit que la réunion n’ouvre à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle intervient par expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par décès de l’usufruitier.
La valeur du bien est-elle garantie à la fin ?
Non. La pleine propriété est juridiquement reconstituée, mais la valeur du bien dépendra alors du marché immobilier et de son état.
La nue-propriété est-elle hors IFI ?
Pas dans tous les cas de manière automatique. L’article 968 du CGI pose un principe d’imposition du bien chez l’usufruitier en pleine propriété, avec plusieurs exceptions qui doivent être analysées.
Peut-on acheter en nue-propriété à crédit ?
Oui lorsque le financement est accepté, mais l’investisseur ne perçoit pas les loyers du bien pour contribuer au remboursement du prêt.
Les intérêts du crédit sont-ils toujours déductibles ?
Non. Leur traitement dépend de la structure de l’opération, de l’identité de l’usufruitier, des revenus fonciers éventuels de l’investisseur et des règles fiscales applicables.
Peut-on donner une nue-propriété ?
Oui. Le démembrement est fréquemment utilisé dans les stratégies de donation, notamment avec réserve d’usufruit.
Comment est calculée la valeur fiscale d’une nue-propriété donnée ?
Pour certaines mutations, l’article 669 du CGI fixe un barème dépendant notamment de l’âge de l’usufruitier en usufruit viager.
Usufruit temporaire et usufruit viager sont-ils identiques ?
Non. Le premier prend fin à une date déterminée, tandis que le second dépend généralement de la durée de vie de l’usufruitier.
Nue-propriété ou SCPI ?
La nue-propriété d’un bien immobilier vise principalement la détention future de la pleine propriété d’un actif déterminé. Une SCPI permet d’investir indirectement dans un portefeuille de plusieurs actifs immobiliers.
Nue-propriété ou investissement locatif ?
L’investissement locatif recherche généralement des loyers pendant la détention. La nue-propriété privilégie une logique de capitalisation et de pleine propriété future sans revenus locatifs pour le nu-propriétaire pendant l’usufruit.
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PRINCIPALES RÉFÉRENCES JURIDIQUES ET FISCALES
Code civil
Article 578 - définition de l’usufruit. Articles 578 à 624 - régime général de l’usufruit. Articles 605 et 606 - réparations d’entretien et grosses réparations. Article 617 - causes d’extinction de l’usufruit.
Code général des impôts
Article 669 - valorisation fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété pour les situations visées par le texte. Le barème en vigueur distingue notamment la valorisation viagère selon l’âge de l’usufruitier et l’usufruit à durée fixe. Article 968 - règles d’IFI applicables aux biens démembrés et exceptions. Article 1133 - absence d’impôt ou taxe lors de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété lorsque celle-ci résulte de l’expiration du temps fixé ou du décès de l’usufruitier.
Sources institutionnelles à privilégier
Légifrance
BOFiP-Impôts
impots.gouv.fr
Service-Public.fr
INFORMATIONS IMPORTANTES
L’investissement en nue-propriété est un investissement immobilier de long terme comportant notamment des risques de perte en capital, baisse de la valeur immobilière, manque de liquidité, évolution défavorable du quartier ou du marché, dégradation du bien, difficultés liées à l’usufruitier ou à la restitution et évolution de la réglementation fiscale ou immobilière. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne dispose généralement ni de l’usage du bien ni des revenus attachés à l’usufruit. La différence entre la valeur de la pleine propriété et le prix de la nue-propriété ne constitue ni une performance acquise ni une garantie de valorisation future. La reconstitution de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit ne garantit pas la valeur économique que le bien aura à cette date.
Une cession de la nue-propriété avant le terme peut être possible, mais sa liquidité et son prix dépendent du marché et des caractéristiques de l’opération. Le traitement fiscal, notamment en matière de revenus, de financement, de plus-values, de donation et d’IFI, dépend de la situation de l’investisseur et de la structure précise du démembrement. Les informations présentées sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni une recommandation personnalisée d’investissement, ni un conseil juridique, fiscal ou comptable individualisé, ni une garantie de performance ou de valorisation.
Dernière mise à jour : août 2026.